“第二套房”背后的隐秘博弈

杨红旭
2007-11-01

提高“第二套”住房贷款首付比例和利率，是近期楼市的热门话题。与年内第五次加息主要针对CPI过高相比，紧缩房贷直奔楼市而来，因此自9月27日央行和银监会措辞严厉地下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》之后，业内外反应激烈，部分城市的楼市甚至因此呈现调整的苗头。

不过区区半月时间，事情已发生很大变化。众多商业银行尤其是中小股份制银行，很快发现这一新政不过是个“纸老虎”，因为他们揪住了政策的“软肋”，正积极地寻求破解之道。所谓“软肋”就是“第二套住房”的认定标准。这一标准的宽和严决定着政策影响面的大小和影响力的轻重。面对商业银行利益驱动下的“钻营”企图，央行和银监会似乎也有所妥协。

不妨先回顾一下当初《通知》中的相关规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。这其中的“已利用贷款购买住宅”存在两个暧昧之处，一是到底是包括所有曾经申请房贷者，还是特指以前房贷尚未还清者？二是贷款人到底是指个人，还是指家庭？

针对这两处巨大的回旋空间，各家银行都有各自的“小算盘”。据媒体报道，10月12日央行、银监会齐集五大国有商业银行召开联席会议，就“第二套住房”标准定下三点基调：一是公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二是已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三是夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。而且，监管部门不再出书面说明，在一定程度当起了“甩手掌柜”，具体玩法商业银行“悉听尊便”。

这三个基调，可是说是个调和之后的中庸之作。严格之处在于以家庭为界定对象，宽松之处在于只要以前房贷结清就仍算作“第一套住房”，而且对于公积金贷款置若罔闻。央行和银监会对自己辖下的商业银行的袒护之心昭然若揭。在这种宽松的大环境下，商业银行自然压力小了许多，由他们自己掌控细节的尺度；进而，各银行总行还会从业务需求角度，将各地细则制定的权利下放各地分行，各地必然会出现门槛不同的“地区性政策”。至于外资银行，由于目前个人房贷业务量还不大，更是让他们暂时“逍遥法外”。

整体而言，目前大部分银行态度暧昧，尚未出台细则，即使总行已制定了“游戏规则”，仍为各地分行留下了调整空间。作为本轮房贷紧缩的急先锋，建行的执行标准较为严格，以家庭为单位认定第二套房；而中小银行中率先出台房贷细则的光大和华夏两家银行均以个人为单位进行认定。另外，其它多数银行亦表示以家庭为单位认定第二套房存在难度。这种情况确实存在，因为我国征信系统水平较低，银行、民政、公安部门之间，本地与外地之间，尚未建立起健全的联网体系。即便想按《通知》精神严格执实，政策运营成本也会变得过大。

央行和银监会缘何色厉内荏？上点年纪的人可能都有印象，1993、1994年的通货膨胀和楼市投机风潮，足以令下眼下市场“相形失色”，那时央行的紧缩型货币政策远比现在生猛。而且，各家银行令行禁止，刀光剑影之中，效果自然显著。如今时过境迁，几大国有银行早已改制，追求商业利益成为第一需求，国家还想像十多年前那样通过央行——央行再号令国有银行，去调控宏观经济和楼市，已有点捉襟见肘。央行和银监会也有了自己的部门利益，即使想对手下的“兄弟们”来点硬的，也往往遭遇大伙的阳奉阴违。“大哥”确实有点不好当了。

商业银行凭什么擅自作主？业内人士都知道，银行在中国房地产体系中占据极其重要的地位。而且，很关键的一点是，如上文所述，商业银行作为宏观调控“纯工具”的时代已经结束，再让他们担当政策“执行者”角色，则根本无法抑制其私心，其本身就是市场利益的争食者和分享者，对其有利的政策则强化之，对其有损的政策则弱化之。目前我国个人房贷不良率仍不足1%，不说别的，即使与房地产开发贷款相比，也处于相当低的水平，在诸多商业银行眼中，绝对是一块“蛋糕”，而非“毒草”。当然，随着房价的快速增长，房贷的潜在风险不可忽视，可是，只是商业银行找不到更加优质的替代品，他们必定咬定房贷不放松。

房贷新政到底影响市场有几分？《通知》才出来时，笔者曾对其效力持乐观态度，（再次提高首付，这次银行真的怕了）可现在看来，极有可能是“雷声大、雨点小”的结局。首先，对于改善型需求几乎没什么影响，中低端二次置业者已拥有的多是房改房和公积贷款房，高端多次购房者第一套房贷多已还清，这两类群体皆不在政策约束之列；其次，对于投资机构或有实力的投资散户，他们对银行贷款的依赖度本来就不大，部分投资者甚至根本不用贷款；最后，受影响较大的群体，应该是那些比较依赖银行的中小投资者，而他们正是房贷风险的头号制造者。