房地产商手里的九根救命稻草

作者：安庆仁

国家发改委、国家统计局的调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%。这个结果绝对让人感到意外，不能不问一句，这种可能性究竟有多大。虽然我们不怀疑国家发改委、统计局提供的详实数据，但与我们直观的感觉确实有出入。以深圳为例，中原地产新近发布的5月份楼市数据和指数显示，全市商品住宅成交均价11143元/平方米，环比下跌7%，同比下跌23%，价格已低于去年2月的水平。

5、6月份是北京楼市传统的旺季，然而低迷的成交量却让开发商们英雄气短，任志强已久不发声，曾经如雪冷禅藐视天下，混到今天这种田地，在让人无限感叹命运无常的同时，不免怀疑他中了地产界岳不群潘石屹的奸计。但潘石屹亦未必能好到哪里，大家同在一个锅里吃饭，锅砸了，就不信他还能独善其碗。6月14日中国证券报说，北京楼市偏重依赖炒家的恶果终于显现，受温州炒房团急于套现的因素影响，北京一手房市场倍受冲击，个别开发商甚至不得不靠限产保价的办法“猫冬”。更大的危机还在于，退房潮若隐若现，倘若退房真如潮涌，北京楼市恐将万劫不复。

春节后上海虽然创造了量价齐涨的神话，但很快被人揭穿真相，所谓量价齐涨，其实是由开发商们自导自演的骗局。最近又有报道说，大宗收购促升上海楼价，这主要是指徐汇滨江尚海湾13、15楼的183套房源集中成交事件，据该楼盘销售人员透露，这笔大单来自香港某集团的整体收购，总金额高达9亿元左右。受这一事件的影响，佑威房地产研究中心的监测数据显示，6月第一周上海市商品住宅的成交均价高达17296元/平方米，环比大幅上升17%。但说服力明显不够，即便这不是另一个神话，单凭183套房子，就想执上海房价牛耳，岂不等于说蚊子能载着蜻蜓上天吗。

受广州楼市近半年持续低迷的影响，自称铁价的广州二手房市场终于松动了，跌幅已达10%。实际上，由于广东二手房价格（均价）并不像一手房那样黑人，一直维持在7000元左右，所以面对楼市冬天也同样能保持良好心态。但一手房就不行了，由于前期毫无理性的暴涨，跌幅自然就大，仅春节前后，跌幅就超过了50%。前不久一个广州朋友在电话里大骂，丢他老母嘿，财富要缩水一半了。广州房价正应了官场上那句老话：爬得越高，跌得越重。但不知为什么，国家发改委和国家统计局的数据却显示，广州楼价居既不涨也不跌。

比较可能的结果是，国家发改委、统计局用来分析房价走势的模型有问题，极可能是一套看涨不看跌的设计程序。因为无论网络、报刊还是电视，但凡媒体上直观的分析，无一不说明房价在降、在继续降。还有一种可能是，国家发改委、统计局用来分析房价走势的模型没有问题，是选择分析的时间有问题。比如在春节前，国内楼市价格普降，国家发展改革委、统计局就没有作任何调查分析。但到了楼市销售的传统旺季，才来分析研究。显然，这种分析不能客观全面地显示房价运行的真实情况。

尽管如此，那我们也必须承认，虽然房价已经到了拐点，或者说，虽然房价下跌是不可避免、不可阻挡的，并且下跌的幅度将会超出人们的预料，但这并不等于说明天、后天或者大后天，房价就会有很大幅度的下跌。哲学上有这样一个原理：一切开始存在的东西必然有一个存在的原因。如果把这个原理引入到楼市中，那意味着，一、房价下跌必然有导致房价下跌的原因存在，二、房价本身的存在既是房价下跌存在的原因。但目前看，这两个因果关系都不存在，因为，房地产商手里至少还有九根救命稻草。

一、银房勾结。分期首付就是银房勾结的产物，新华网深圳６月１２日电，深圳四大国有商业银行在房贷发放上出现违规迹象。在放贷时通过“分期首付”、“垫付首付”的方式变相为开发商牟利。分期首付、垫付首付实际上就是降低首付比例，甚至是零首付，这实际上是将资金风险转嫁给银行，将本不具备买房能力的消费者拉入买房行列，给买家和银行都带来风险，也给房地产调控带来阻力。美国次贷危机就是这么发生的。

二、卖地。理财周报5月19日报道说，抛地换钱，已经成了中小房地产商解套救命的有效途径。另据易宪荣分析，由于以前那种房地产市场“空手套白狼”的经营模式完全被堵死，房地产开发商通过推高土地的价格、推高房地产上市公司的价格来吹大房地产市场泡沫，进而把这种房地产泡沫吹大的风险让商业银行及整个社会来承担的可能性自然就被减少。在这种情况下，房地产商只能通过转让所囤积的土地来“过冬”。

三、退地。差不多跟退房运动同时出现的是退地运动。自去年年底楼市风向发生变化以来，退地朝便暗流涌动，土地“流拍”的字眼不时出现在公众面前。不过，就目前的情况来看，指望出现大规模的退地潮似乎还早，毕竟，赚了两年多暴利的地产商们，大多数人手里还是有些余粮的。

四、当地政府暗度陈仓。很有可能，这根稻草是九根稻草中最有把握的一根。原因很简单，比如，在数量众多的中小城市里，最大的两家房地产公司，一个是市委书记家开的，再一个就是市长家开的。既然公权私用在中国并不违法，既然开发公司都搞起来了，再出点政策扶持一把，那不很正常么。既如此，还客气什么呢，俗话说得好，有权不使过期作废。

五、香港上市。今年以来，内地房地产公司赶赴香港上市的积极性不断高涨。这个现象说明，即便房地产商们还没有感受到资金方面的压力，但至少已经意识到了某种存在于冥冥中的危险，所以他们莫不急于另辟蹊径，不但能寻找到第二个篮子，同时篮子里还能装满鸡蛋。不过，这同样是走钢丝，香港股市不同于大陆，不是什么人想上就能上的。

六、合作开发。去年晚些时候开始，合作发开就成了房地产市场的新发展空间。比较成功的有，中海发展（0688.HK）与旗下的中国建筑（3311.HK）达成合作，中海地产与九龙仓合作建立项目公司，开发重庆的一幅商住用地。招商地产在7月与香港九龙仓地产（0004.HK）合作联合拍下位于苏州工业园区内一幅地块，并成立合营公司共同开发。10月，又以同样的方式，与香港会德丰合作共同开发佛山地块。客观的说，合作不失为规避风险的一招妙棋，地产商们由竞争转为和作，不但是理性的回归，同时也是人性的回归。但这回需要注意的是，千万不要搞成价格联盟。否则必自吞苦果。

七、借高利贷。借高利贷是珠三角商人的普遍行为，尤其是在90年代中期，由于央行紧缩银根，私企发展艰难，万般无奈中，只能跟地下钱庄合作，利息虽然很高，但饮鸩毕竟能止渴。金融政策放宽后，出于商业时效的需要，民企也常常和地下钱庄业务来往。目前看，房地产商也要有求于地下钱庄了。据说，5月下旬， 大红鹰(600830.SH)一份公告，掀起了一直颇有神秘色彩民间融资利率的冰山一角。但究竟真耶、伪耶？怕是只有大红鹰自己知道。

八、战略收缩。出卖其它业务。这个不用分析，上市公司披露的信息里一目了然。比如，北京城建从05年开始，就开始战略收缩，卖出其它业务，同时收购房地产业务。目前北京城建的大股东和董事差不多清一色的是地产界老板。诸如：北京城建集团有限责任公司（“集团公司”）本公司控股股东，北京城建兴华地产有限公司（“兴华公司”）本公司控股子公司。

九、低价卖出一小部分楼盘。用小的代价保障大的利益。但这种可能性似乎只存在于理论上，真正贯彻意图几乎不可能，因为一旦房价下降，就必定引起连锁反应，覆水难收，再想把房价升上去，几无可能。或者说，即便有，也是个别现象，不具有普遍意义。

以上九根救命稻草，但有一根存在，房价就不会顺利地将下来。