要理性评论国家房地产调控　　

　　

昨日，经常在央视二套抛头露面的财经评论员叶檀发表《叶檀：万科A成长一百倍的景象一去不复返》一文，我看也似乎失去了理性。　　

首先，标题令人作呕。《叶檀：万科A成长一百倍的景象一去不复返》，她说出来一个绝对真理，并且是小学生都犯不了的错误，也许全世界只有她才会，才可能，才应该犯的错误。那就是万科不可能再成长100倍，因为万科的市场占有率已经达到1.5%，如果再成长一百倍，那么仅这一家房地产企业要占全国房地产总量的多少？其效益有多高？边际收益递减规律，西方经济学家早已论证。企业发展初期，成长可能有一倍、十倍，当达到一定规模后，其成长就是十倍、一倍、甚至更低。比如：当年的手机一部高达一万元多元，现在只要几百元，你今天硬要说，“手机一百万元一部的景象一去不复返”，这不是天大的笑话？这违反经济规律且不可能做到的事，她为什么偏要放大百倍？不要笑，这就是红遍大江南北中国独有的经济学家。　　

其次，语出骇人听闻。“如果此次调整不成功，那么中国经济不仅无法保住已有的30年改革开放的成果，也将丧失未来的30年发展机遇。”“如果房地产新政见效，房地产企业赢利下降，那么房地产企业的估值就会显得过高，就如现在高高在上的长虹一样，以475倍市盈率孤悬于上，不堪重负。”看来叶女士是看到了明日的地产就是今日的长虹 ，可怕呀！朋友们，今天7元的万科股票明年的市盈率是475倍，几乎一钱不值，你还敢买吗？不是这样房地产新政就没成功，那么中国就丧失了30年改革开放的成果，就会丧失今后30年的发展机遇。可悲呀！对于我国这样重要的产业还必须让它的市盈率达到475倍，必须跌到一钱不值，这是什么逻辑？就连美国，房地产也是它的支柱产业之一，居者有其屋的理想也还没有实现，否则就不会有次贷危机。对中国目前的发展阶段，房地产涉及到60多个行业，它是毫无疑问的支柱产业。中国人自古以来从皇帝到百姓都将房子视为最重要的财产，否则就不会有阿旁宫、未央宫、直到紫禁城、颐和园以及民间的古迹。根据中央文件本次房地产调控的标准是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”——即不涨就是成功。事实上房地产企业领袖们，除恒大地产外，均正确理解了本轮调控的标准。遗憾的是叶女士连中央文件的标题都不能理解。　　

再次，肆无忌惮诽谤。“连标志性企业万科都走上了“赢利靠通胀、成长靠投资””，“ 中国的多数建筑寿命只有30年，既无低碳更无审美，从出生伊始就像一堆建筑垃圾。”请问房地产行业的劳动者、投资者、政府部门的管理者都没用为社会做出贡献吗？他们没有付出劳动吗？他们都是寄生虫吗？看看日新月异的城市面貌，看看舒适宜居的环境，那些崭新的建筑都是房地产行业参与者呕心沥血的成果。那些高楼大厦的钢筋混凝土都是用劳动者的汗水搅拌出来的，养生出来的。有人说那是建筑企业的功劳，错！那是房地产业与建筑业共同的功劳。马克思关于复杂劳动倍于简单劳动的理论难道都忘记了吗？“中国的多数建筑寿命只有30年，既无低碳更无审美，从出生伊始就像一堆建筑垃圾。”这是中国政府管理中国能力的最大污蔑。建筑寿命是按使用功能设计的，一个户外茅厕也许仅设计成5年的寿命，而一座五星级宾馆可能设计成100年的寿命。民居一般70年，这在设计文件中有明确规定，在由多方参与的竣工验收时作为必须标准。说出此话小心被国家质量监督局、开发商、建筑商、监理、设计师、建筑工人、住户封了你的口。　　

所以，本人认为，此轮国家房地产的调控措施，还有另外一半也要正确理解，那就是真正加大保障类住房的供给，让低收入人群解决住房问题。房价暴涨，众所指责，政府在这方面也是有不可推卸的责任。本人曾去香港旅游，一位导游指着那一片豪华住宅说：“那是富人区。”我问：“你们嫉妒吗？”导游说：“那些人真傻，花了几百万、几千万，还纳了不少税，要不是他们，我们怎么能住上政府保障类住房呢？”据说在香港，政府保障类住房的比重占80%，如果我国也能做到这样，老百姓还会怨声载道吗？　　

　　

　　

　　

附件：　　

叶檀：万科A成长一百倍的景象一去不复返　　

　2010年05月19日　 叶檀 每日经济新闻　　

　　

市场猜测政策正在转向，由于房价未跌而股价大跌，放松调控的呼声不绝于耳。　5月18日　地产股的上涨，给调控放松、政策转向论者提供了强大的精神支持。　　

可惜，这样的精神支撑无法持久。中国的经济结构转型不可能中断，地产股反弹不可能持久。　　

　5月13日　晚，温家宝总理在天津考察时提出，要进一步加强经济运行监测，密切关注和正确分析形势的发展变化，把困难和问题考虑得更充分一些。他强调宏观调控要“适时适度”，要注重宏观经济政策的协调配合，防止多项政策叠加的负面影响，始终合理把握政策力度。　　

　5月17日　，国家主席胡锦涛在人民大会堂同德国总统克勒举行会谈。胡锦涛指出，当前，世界经济复苏的基础仍不牢固，各国应该继续坚持刺激经济的举措，继续加强合作。中国愿同德方加强在二十国集团框架内的合作，推动国际金融体系和国际金融机构改革不断取得积极成果。　　

有人猜测，中国是否被下跌的大宗商品吓破了胆，是否对房地产市场的调控出现了逆转？这种可能性基本不存在。中国经济结构调整进入深水区，如果此次调整不成功，那么中国经济不仅无法保住已有的30年改革开放的成果，也将丧失未来的30年发展机遇。但调整并不等于整垮房地产企业，而是促使房地产企业和传统制造业走上健康发展的轨道。　　

从房地产市场来说，就是从投资主导转向消费主导，从投资品估值转向消费品估值。相应的，房地产块板的估值也会下降，与普通制造业估值看齐，万科成长一百倍的壮观历史景象一去不复返。　　

为了博超跌反弹，5月18日，近24亿资金抢买房地产股，但这是缺乏主心骨的趋势性资金，而不是看中长期价值的地产股护法。房地产企业被低估了吗？根据证监会行业分类，目前地产板块2009年整体预测市盈率为23.67倍，2010年预测市盈率为17倍，同期上证综指这两项数值分别为20.62倍与16.74倍。房地产板块的四大龙头股“招保万金”的这两项数值更低，分别在18~21倍和14~15倍。5月18日，万科市盈率17.9倍，保利地产市盈率22.7倍，同期的代表型制造企业格力14.5倍，海螺水泥18.2倍，东风汽车13.7倍，上海汽车24.5倍。地产股与制造企业基本持平。如果房地产新政见效，房地产企业赢利下降，那么房地产企业的估值就会显得过高，就如现在高高在上的长虹一样，以475倍市盈率孤悬于上，不堪重负。　　

与半年前相比，地产股估值是过低了。截至4月末，短短半年多，地产板块指数上涨超过150%。据不完全统计，相关个股涨幅高达三四倍。但地产股上涨的背景是2009年4月以后，房地产成为升值最快、最重要的投资品种。与此相应的新闻背景是，地王频出、楼价飞涨、开发商捂盘、购房者排队、炒房团四处出击……如今地产股走下神坛，他们正在从投资品向消费品回归的途中。　　

房地产板块是中国资产品泡沫的象征。如果地产板块就此一飞冲天，说明地产调控半途夭折，中国经济将从地产泡沫回归信贷泡沫，说明从房地产作为抵押品将创造出源源不断的资金四处蔓延。如果地产股在市场平稳中下挫，说明房地产在调控中完成本轮转型。　　

我们的税费政策鼓励了房地产投资打压了实体经济，费尽千辛万苦从事实体经济不如炒一幢楼。房地产市场的畸形发展也对中国房地产企业不利，只追求规模扩张、不思质量进取。在房价上涨阶段，各类投机者丛集房地产业，泥沙俱下、鱼龙混杂。中国的多数建筑寿命只有30年，既无低碳更无审美，从出生伊始就像一堆建筑垃圾。好企业无法脱颖而出，连标志性企业万科都走上了“赢利靠通胀、成长靠投资”的怪圈，万科一直追求的低碳建筑没有真正发端，他们忙于圈地、忙于和各类诸侯比拼。　　

中国的宏观经济政策与证券市场取向明确，中西部需要制造业，中国城市化需要房地产业，但房地产业必须回归制造业的本行之中，而不能在信贷、投资市场成为定乾坤者。所谓适度宽松与刺激经济，只要有助于经济平稳转型，都是适度；只要有助于中国重要基础建设与高科技产业的投资，都在鼓励之列。央票回笼不是略宽了吗？这就是微调。　　

以为政策大逆转，以为中国经济将重回砖块经济老路，以为地产股回到投资主导的前20年美妙市场，实在是看错了行情，认错了门。