破解中国经济发展之迷（之三）
——房价困局奈若何？ 　　

　　江程浩
二0一0年三月十五日

　　

　　 中国一年一度引人注目的“两会”已经结束了。两会开始之时，收到的提案最多的是关于中国飞涨的房价问题。房价上涨太快，超出了中国人的承受能力，使得大部分人买不起房子，或者成为终生“房奴”。住房是关系到每一个普通中国人切身利益的大问题，房价涨成这样，不可能不引起全国人民的愤怒.。但在“两会”期间，中国住房和城乡建设部长姜伟新的一番话却让人对中央政府调控房价的手段和力度产生了疑虑。姜伟新说：“中国未来20年房价上涨的压力仍然很大，原因是未来20年中国仍然处于城镇化工业化的快速发展期，需求较大，而土地供应有限。”
姜部长的这番表态无疑给期望中央大力度调控房价的人浇了一瓢冷水。姜部长不仅对中国房价未来的是否会降价作了令人悲观的预测，而且也把这种预测的依据作了相应的说明。一方面是全国老百姓对中央调控调房价出手不狠十分焦急，另一方面是中央主管部门对房价如此之高没有办法。
一、高房价是谁之过！
中央在去年十二月底元月初连续出台了好几个遏制房价过快上涨的政策，但只是遏制房价的一些临时措施，对从根本上抑制房价过快上涨没有起到实际效果。中央的态度似乎印证了国内经济理论界和实业界以及普通市民对房价的两种截然不同的态度。在闭幕不久的“两会”上，对如何评价房价过高的问题也有不同看法。虽然支持抑制房价的意见占了绝大多数，但反对者也不乏其人。其中正反两方面的代表人物一个是中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳委员，他认为造成当前高房价的病根在于土地垄断，规范房地产市场要降低地方政府对土地财政的依赖程度；另一个是反方的人物，“全国地产500强”百步亭集团董事局主席茅永红委员，他认为：作为老百姓来讲，在住房的观念上要产生一些变化。像发达国家，日本、美国、英国、德国他们的工资水平比中国人高得多，他们一辈子就买一套房，一辈子也只买得起一套房。而我们的不少大学生一毕业就要买房子，结婚就要买房子，这种观念要变一变。他还认为：“强行控制我认为是不妥的。”那么中国当前的高房价究竟是怎么产生出来的？搞出这样高的房价原因在哪里呢？
中国的住房体制以前是福利分配制，这个制度从解放初期就开始实行。住房体制改革是从上世纪九十年代后期开始的。主要依据是两个国务院文件，其一是1998年国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）。文件规定，“从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。并于2003年前后全面取消了城镇单位自建房和群众集资建房，把城镇住宅建设统统纳入商品化；其二是2004年国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（即28号文件），文件规定，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”这两个文件第一个确定了“住宅商品化”，第二个确定了“土地商品化”。而中国的房价大幅度上涨正是从后一个土地商品化文件出台以后的2005年开始的。土地商品化文件出台以后，因中央分税制实行而显得财力不足的各地方政府突然发现了土地这个丰富的财源。于是“以地生财”的理念普遍为各地方政府领导广泛运用，并得到极大实惠，许多地方政府的财政收入中土地出让金占到50%以上，最终形成了由政府控制土地，由开发商负责建设的住房建设高度垄断局面。
土地和建设统统被垄断了，人们除了从商品房市场上购买住房以外，别无他法，但住房的需求又是刚性的，现在中国人的生活观念是，“人一辈子不可能没有一套自己的住房”，所以只能把绝大部分收入用来置办房产。以至于贷款，按揭等等购房手段花样翻新，层出不穷，目的只有一个，就是促进人们去买房子。旺盛的需求自然推动了房价和地价同时快速上涨，并一路飚升到了现在这个程度。房地产业成了各地方政府维持财政收支的重要支柱，反过来说，中国政府就是推高中国房地产市场的“上帝之手”。这就是中国现在房价之所以如此狂涨不止的直接原因。这一点，中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳委员算是看到了问题的关键。
其实中国人现在的住房观念也是逼出来的。因为政府没有为无房的居民提供安身的条件，没有自己的住房就没有地方安身，人们想不买房都不行。
二、中国房价该不该降温？
中国的房价已经涨到了离谱的程度，这是有目共睹的事。就普通工薪阶层的收入水平来看，房价如此之高，每平方米价格达到几千元上万元，在上海市竟创下元/平方米的最高均价。一套普通住宅，动辄数十万甚至上百万元之巨，让大多数人倾一生之所得也买不起一套房子，如果这种现象被说成是正常的，那中国人的收入在吃饱穿暖以后，就只能全部聚起来买房子了。这样的消费结构也算正常吗？如果算正常，那中国的其他行业都可以关门了。因为除了高收入阶层以外，其他人的钱绝大多数都必须花到买房子上去！
本人在去年十二月份写过一篇文章，《命悬一线的中国楼市》，在文中对中国楼市涨成现在这样的原因作过分析：“中国房地产业目前的现象是否正常？可以毫不犹豫地说，非常地不正常。当前中国经济发展与2007年相比整体下降三个多百分点，社会就业情况不好，居民真实购买力不高的情况下，出现如此火爆的楼市，绝对不是正常现象。”
2009年12月16日美国知名杂志《福布斯》评选出世界七大近在眼前的金融泡沫，中国房地产泡沫位列第二名。连美国人都看到了中国房地产泡沫的危机，说明这个危机已经到了十分严重的程度。所以房价必须降下来，不论从平衡中国人的消费方向还是避免房地产泡沫两方面来说，中国的房价都必须降下来，这是毫无疑问的。但如何降，降多快，都是比较有技术性的问题。
本人在上述文章中，对房价目前所处的态势及中央的对策也作过预测。本人认为：在中国房地产快速发展了好几年以后的今天，全国经济运行与房地产建立了密不可分的关系。一旦房价突然下降，或者出现崩溃现象，整个中国经济必然受到沉重的打击。中国有句成语，叫“投鼠忌器”。这就是说即使房价再高，目前也绝不可出台过分猛烈的降价措施，而应该在一个较长的时间内缓慢调整，力图使其不对中国经济产生较大的负面效应。现在看来，这种预测应验了。在整个“两会”期间，从中央领导人到各职能部长对遏制房价问题都没有作出刹车的说明，更没有拿出十分有力的措施。而且在两会闭幕后温总理的记者招待会上也没有就记者提出的高房价问题作出正面回答。以至于房建部长竟然还对今后中国房价问题作出了再涨20年的预计。
其实面对疯涨的房价，中央也有许多难往处。房价涨成这样，已经是木已成舟，再涨上去肯定是能行了，但要降下来却也十分困难。这就是中国的高房价面对的无奈局面。
三、住房是商品还是民生必须品？
自中国住房体制改革以后，住房就成了商品。人们想有一个安身之处，就必须到商品房市场上去买，除此别无他法。一个人生活于社会之上，吃、穿、住三行是最基本的生存基础，也是一个正常国家的政府必须要提供给人民的基本条件。目前吃和穿的问题已经基本解决了，住的问题却还是个远未得到解决的大问题。
要想解决中国人的住房问题，首先要解决的是住房的观念问题。这一点我同意“百步亭集团董事局主席”茅永红的观点。也就是说，在任何一个国家的人民这个群体中，就其收入水平而言都有上、中、下三个档次，而不可能是同一个水平。因为收入水平的差距在住房水平上自然会显示出相应的差距，这是非常自然的。高收入人群可以住别墅，可以同时拥有几处房产；中等收入人群就只能拥有一套自己的住房，或者是把这套住房搞得尽量宽敞明亮些；还有一部分低收入人群肯定会买不起住房，甚至于在一生之中都无法拥一套自己的住房，这是自身收入的客观条件决定的。但低收入人群买不起住房就没有地方安身怎么办？他们没钱，又需要有一个基本的安身之处，靠谁？当然只能靠政府。所以解决低收入人群的安身之处问题就是各级政府义不容辞的责任。
对于中、高收入人群来说，住房就是商品，他们可以拥有自己的住房，甚至可以拥有多处自己的房产。因为他们有钱，可以去房地产市场任意挑选。就象有钱人除了吃饱肚子，穿暖衣服之外，还可以去吃山珍海味，去穿凌箩绸缎；而低收入人群需要的只是一个安身之处，对于这一人群来说，住房就不是商品，而是生活必须品。就象用以裹腹的大米，用以御寒的棉衣一样是生活必须品。政府必须要为这部分低收入人群解决住房这个生存必须的民生问题。
政府绝不应该是赚钱的机器，而应该是社会公平的监督者和平衡者。政府在推动当地经济发展的同时，更重要的工作应该是监督市场运行规则，平衡收入水平，化解社会矛盾，解决民生问题，是为人民群众、为最广大的普通老百姓干活的服务生。现在解决低收入人群的住房问题显然成了政府职能的又一个重要缺失，这个本来在住房体制改革之初就应该一并改到位的事，却一直没有到位，所以现在必须补做。而且补做的工作量就会显得大一些。但工作量再大也要去做，就象重新完善全社会养老保险和医疗保险一样，这是对政府职责缺失的补救，是绝对回避不过去的。
四、中国房价真的还应该再涨二十年吗？
据权威部门调查显示，中国的高收入人群只占整个中国人的5%左右，中等收入人群，也就是经济理论界所说的“中产阶级”占15%——20%左右。从这个意义上来看，整个中国人中间，可以买房子的人群不到25%。而且这里还有一个误区，今后中国的城镇化过程中，新加入的城市居民绝大部分都属于低收入人群，这一点应该是可以肯定的。可以预见的是，中产阶级以上的人群在未来二十年中肯定会有所增长，但增长的速度绝对会远远低于中国的城镇化速度。而且在一个相当长的时间内，中产阶级的人数也不可能增长得太多，甚至可以说，在一个相当长的时间内中产阶级及其以上的人数不会超过普通低收入人数。所以大量的人还是需要依靠政府提供的廉租房来解决安身的问题。这就从根本上否定了中国房价会随着中国城镇化的进展而持续上涨的论调。如果政府尽力为普通低收入人群解决好了住房问题，中国的房价肯定就会维持在一个相对合理的水平，或者说不会涨得这么离谱。另一方面，消除了大量低收入人群为住房问题所花费的投入，对启动国内消费也是十分有利的。就是说，解决好低收入人群的住房问题是个一举多得利国利民的大好事，同时也是解决中国高房价的唯一途径。
从以上分析来年看，住建部长姜伟新说：“中国未来20年房价上涨的压力仍然很大，原因是未来20年中国仍然处于城镇化工业化的快速发展期，需求较大，而土地供应有限。”这个理念无疑是错误的。
五、几点对策
通过以上分析，对于如何应对中国的高房价问题其实已经有了答案。现在简单的叙述如下。
第一、各级政府一定要加大对廉租房建设的投入。各地廉租房的数量应该占到城市居民总户数的20%——30%。而且廉租房的面积只能控制在60平方米（两室一厅）左右。也就是说，让一个三口之家可以安身并过上相对安宁的生活的程度。廉租房建设的地点应该是在城市最方便生活的地区。廉租房产权归政府房地产管理部门所有，不能上市，不能转租，只能是申请者自己居住。租用者不再续租时由政府房地产部门收回并转租。廉租房的建设也要小区化，系统化，规模化，管理也要正规化，要做到适合于居住。廉租房的管理是各级政府房地产职能部门的重要工作之一，一定要管理好。如果连这点职能工作都做不好，那只能说是政府无能。
第二、土地仍然应该控制在各级政府手中，这一点是确信无疑的。但政府手中的土地不仅是生财的手段，同时又是解决民生问题的手段，这一点同样是确信无疑遥。所以政府必须加强对土地的控制。用土地产生的资金投入到廉租房的建设中去。同时政府还要拿出一部分土地用于廉租房的建设。
第三、中央的分税制政策应该适当调整。要加大对东部发达地区的税收征缴，而对中西部地区的税收实行适当补贴和让利，让中西部地区有钱为民办事。这就是“劫富济贫”，劫富济贫是欧洲所有高福利国家通行的政策，是人家实行了多少年而又卓有成效的，我们为什么不能予以借鉴？