房价下跌拐点已经来临？

　　

　　

最新消息导，京五环内期房均价近1.4万元/平方米， 销售面积持续下降。其中今年前三季度五环内住宅期房均价达到元／平方米，与房价走高相对应的是，住宅销售面积却持续下降。北京市统计局介绍，北京的房地产市场呈现反常现象，一是前三季度北京市房地产开发投资增速提高；二是房屋销售价格继续走高。在新建商品房中，住宅销售价格指数为111．2％；二手房中，住宅销售价格指数为109．6％。；三是新开工面积和销售面积持续下降；前三季度北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售343．1万平方米，期房销售1062．6万平方米，分别比去年同期下降30．6％和9％统计显示，北京市统计局的解释是供求矛盾仍未解决。对此，笔者有不同看法。

　　

　　北京房地产市场仅成了10%的富人游戏

　　

　　房价走高，持续上攀高位，是近两年来全国各地的普遍现象。问题在于要弄清楚内在原因。而其内在原因不应当用极为简单永远正确的两句话来解读。供求矛盾，结构矛盾，近两年我们耳朵快听出老茧了。用这样的解释显示我们的相关官员并没有下大气力研究房地产问题，研究房地产市场规律。10年香港的房价暴涨时，售房人说需求太大，你今天再不来每平米又要涨1000港币，后来房价暴跌了70%。所以说卖房人多不等于是供求矛盾，用供求关系解释不了这些相关复杂的内容。

　　

　　一是经验表明，房价与城市家庭年收入比有正相关的比例关系。房价过高就成了投资与投机的天堂。如果一个城市的居民家庭年收入数与房价的比例达到1：6以上，表明大半居民退出了房地产市场。如果比例再高，那么房地产市场就成了富翁们炒作的游戏。五十年多来国际房地产市场表明，房地产价格形成体系越来越科学，房价的涨落也越来越有规律。联合国人居组织总结了世界上数十个国家的房价的经验，提出了城市居民合理住房指导线为房价与家庭收入3:1左右,而世界银行的指标是不大于5：1。目前发达国家的基本房价多数在5.5：1内。以美国为例，近50年，房价的总体涨落在年均2—5%之间，虽然也有个别年份房价上涨15%以上的个案，房价上涨也是总的趋势，但是房价的上涨依然与城市居民收入有一个合理的比例关系，高涨过后依然回到合理的状态。1987年以来，在我国东邻日本出现了房价暴涨的现象，但到高位以后，经过10年盘整，又回落到合理的价格。即使近20年来在日本与我国香港出现的房价暴涨与暴跌，结果还是回落到合理价位上，价格从高峰下跌了65%之多。在我国香港地区，1997年前后的房价暴涨，然后是大幅度下跌，从最高峰值下跌了约70%。

　　

　　北京的房价近几年来飞涨，已经成了只有10%不到的富人投资游戏，情况堪忧。统计结果表明，2006年，北京人均年收入为元，居民家庭平均2。7口人，居民家庭平均年收入为元，而北京的住房平均面积在115平米之多，依目前价位，总价高达158万元之多。不用说首付款要38万元左右，就算付得起首付款，商业贷款80%，20年期的月供也得9541元。据国家有关调查研究单位提供的资料，城市20%低收入家庭总财富量只占高收入家庭的总财富量的4.7%左右。如果把这一比例用到北京市，在百分表中，居于最高位置的20%居民家庭2006年年收入达到15.86万元，即月家庭全部收入元，按月供占总收入的50%计算，只能承担6600元的月供。按此计算，北京的房地产市场的已经成了最富有的10%的富人们的投资游戏。当然，其实富人们是早就有房了的。在房地产市场上除了小户型有1+2即一对小夫妻加两个家庭合力购房的少数外，加上外地炒房者，剩下的只有富裕的炒房人了。

　　

　　三是房价大涨脱离城市大多数居民的消费能力的后果堪忧。历史经验表明，房价大起大落的结果是国家经济或地区经济受到重创。日本的经济公认是“停滞了10年”，香港仅仅是一个六百万人口的城市，也得中央政府数次施以援手，拓宽多个与内地的紧密型贸易关系，9省市香港自由行等，这样历时5年之久才恢复元气。

　　

　　物业税是真正应对房地产泡沫的杀手锏

　　

　　时近2007年年尾，物业税已经呼之欲出。物业税的实质是房地产资源利用调节税，它是我国第一次出台的一种家庭财产税。在笔者看来，物业税的诸多解读并不准确。从总体上看，物业税就是财产税，人们的财产达到一定数额时，需要向国家交纳一定的税收，它是国民收入二次分配的一种形式，也是实现社会公平的一种税收调节制度。从更广泛的意义上看，物业税主要是地面附着物的一种税收。房产应该只是其中一种，比如你占有一块地做了网球场，甚至你建设了一个养鸡场，其实也应该收税。然而适用到住房来说，物业税的核心就是房地产资源占用调节税。任何国家的土地资源总是有限的，不能放纵少数人无限占用土地，因此要提高资源使用效率，同时保护大多数人的权利。我国这一措施其实参照许多国家的做法。比如，英国，新加坡，韩国，也都是在面临房价上涨、住房紧缺、土地资源紧张的问题后推出物业税的，不过人家叫不动产税。

　　

　　物业税是真正应对房地产泡沫的杀手锏，是政府建设和谐社会、关注民生、让人民共享成果的重大举措，在本轮房地产宏观调控方面意义重大。近几年来，每年两会都有大量代表委员提出房地产调控的新提案。政府本着以人为本、关注民生的一贯宗旨，连续出台了多个房地产调控政策，但是效力却很有限。我国初次跨入市场经济的领域，对房地产市场的宏观调控缺少经验与足够的认识，利益集团的游说与大量的灰色链条的钩连，使得房地产调控市场乱哄哄你方唱罢我登场。房价越炒越高，受害的却是正在崛起的中产阶级，及许多二加四家庭（一对小夫妻与另外两家父母的支持），真正有能力购房自住人群越来越少。笔者认为，提高首付是挤压未来的房地产泡沫，出台物业税是挤压现有的房地产泡沫，这样就实现了调控的两头互动，效果会非常明显。

　　

　　调控房市的五大杀手锏

　　

　　笔者几年来一直研究国际上对房地产市场的调控方法，统计起来，行之有效的措施主要有五种，或者称之为五个方面的杀手锏：一是取消预售制度，实行现房销售，这是建设制度的改革，是程序与管理制度的变革；二是大大提高第二套房及第N套房的首付，这是贷款制度的改革，这是调控未来的制度；三是出台不动产税，把闲置的、囤房炒作等待增值的物业投入实用市场，这是追溯既往，对已经购置物业的一种调控，增大持有的成本；四是征收高额的增值税，这是调节房地产暴利的一种制度。象韩国，为了调控房地产市场的投机行为，在2006年下半年，政府发动了一场“对房地产投机者的战争”（韩国的刊语），对房地产转手中所获取的利益征收了60%的所得税，加上其它流转税与手续税，总额实际高达了75%，这一措施出台后，房价狂涨大潮应声跌落。五是出台保障大多数人能获得基本生活质量的住房机会与购房能力的相关措施。这五大措施，其针锋所向，无不披靡。我们政府近两个多月中，已经出台了其中的一条半，即贷款制度、低收入人群的保障制度，如果物业税再能如期出台，其剑锋所指，宏调必将成效突出。

　　

　　（ 和讯网/李开发 为中国管理科学研究院研究员）