2010年1月23日　，广西住房和城乡建设工作会议中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市，一石激起千层浪，房地产界一阵哗然。　　

　　

　　有叫好的，有唱衰的，也有观望的。说取消预售可以更加规范房地产市场，避免欺诈行为，有利于维护消费者权益；也有说取消预售，进入门槛高了，容易形成垄断，将会导致房价暴涨，将适得其反，更有人说，这样做直接违反了《城市商品房预售管理办法》，想取消商品房预售制度是缺乏法律依据，如果被开发商和政府打官司，政府输钱输定了……　　

　　

　　且不论他们如何评说，我们先了解一下预售制度的根源，商品房预售最早出现于香港，1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。　　

　　

　　中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。　　

　　

　　商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。总体而言，中国的商品房预售制度的确立是由中国房地产市场的发展条件所决定的。从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险，因此商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。　　

　　

　　商品房预售制度出台至今，由于许多开发商唯利是图的经营作风，缺乏诚信的市场行为，严重损害了众多购房者的利益，对于购房者而言，开发商在房屋出售后，擅自更改规划、偷换施工材料、交房标准与承诺不符，将购房资金挪用，交房延期，损害业主利益等。　　

　　

　　对于开发企业和银行来说，预售制度的实行，在开发商尚未建好房子的情况下，银行需要提前放贷给开发商，而由个人用户进行月供，开发商需要承担的风险反而是最小的，所以在94年地产泡沫破灭后，许多开发商反而毫发无损。　　

　　

　　另外，由于预售制度的存在，许多开发商前期只用投入项目总投入35%的启动资金，注意，这个已经是包含土地出让金的，在如今地价飞涨的情况下，许多地块的土地出让金，早就超过项目总投入的35%了，在土地出让金达不到的时候，开发商还可以拿土地进行抵押，用银行贷款用作前期投入，加上施工单位的垫资开发，在住宅还未封顶的时候即开始销售，随即可以通过银行放贷回笼资金，迅速收回前期投入的成本，貌似投入很大，实际是以时间换金钱。在市场好的情况下，政府、银行、开发商、购房者，都能获得各自需要的利益，而一旦发生金融危机，资金链断裂，开发商无力继续开发，将很容易发生假按揭事件，骗取银行贷款的行为，这种情况94年已经发生过一次，在2006年第一次调控的时候也有许多地方出现过，受伤害最深的就是真正的购房者。　　

　　

　　房地产目前的泡沫已经越来越严重，这样下去对经济百害无一利，其中预售制中的杠杆效应将是极大的推手，这样下去泡沫总有破灭的一天，这样的危害，将远远大于94年那场地产风暴，香港97年地产泡沫破灭后，到现在房价都没有恢复当时的水平，可想危害是多么深远。　　

　　

　　所以预售制度一直以来饱受诟病，取消预售早已作为房地产的一个重要课题来研究，不过要取消预售并不是建设厅一个会议就能决定的事情，这里牵扯太多利益关系，在这里不想讨论这些问题。但是如何取消预售制度，却是许多购房者真正关心的。　　

　　

　　如何取消预售制度，涉及到的部门及历史问题会非常复杂，笔者浅见要分阶段分步骤实行。　　

　　

　　我们知道，在现售制度下，开发商投入主要有两个方面，一块是现行制度下的土地出让金，一块是建设开发投入。　　

　　

　　要实现预售向现售的过渡，开发商前期需要投入的资金将大大增加，需要平衡投入门槛，这两块资金的投入需要解决。　　

　　

　　对于土地出让金，现行的体系必须改变，首先可以考虑将土地出让金作为长期的财政收入，即前期开发商取得土地后，先支付定金，等取得销售收益后，再进行分期或一次性支付；或者可以参考经济适用住房的形式，征收象征性的费用，在上市后，再由购房者补交土地出让金；也可以考虑增收物业税，并从中增收一定比例的土地出让金。　　

　　

　　而建设开发投入前期的开发资金由开发商筹集，在开发到一定程度时，可以进行银行抵押贷款等，或者股市等多渠道融资。另外，可以支持有购房意向的客户支付一定比例的定金，这些款项，也需要进行第三方监管，由相关机构或部门监督资金的投向，首先保证土地出让金的支付，其次保证开发资金的补充，最后交付使用后才能完全交付开发商。　　

　　

　　这样的制度情况下，需要对开发商进行资质评级，根据以往的建筑质量以及优良业绩来设置企业的进入门槛，同时控制土地出让的比例，减少商品房建设用地的面积，增加保障性住房用地的面积，让大多数人通过保障性住房解决居住问题，通过商品房改善居住条件。　　

　　

　　对于许多“伪学者”恫吓的房价将会暴涨，他们代表的是各个环节的利益阶层，所以对现售制度说得犹如洪水猛兽，在实行现售制度的美国，价格也比中国许多城市低许多。相信只要制度合理，各个环节（包括政府、开发商、银行、物业、购房者等）衔接配合完善，相信房地产将能保持更长期的稳定快速增长，因为中国的城市居住需求是世界第一的。　　

　　

　　实行现售制，让房地产真正成为实体经济的一部分，让房地产过热的形式软着陆，将是一件有利国家人民的大事。既然迟早要来就让房地产的现售制度早日到来吧！