中国房地产市场的现状和未来

一、房地产的起源

大家知道，最早中国是没有房地产的。不仅改革开放前，几千年来的历史都是如此。不排除有个别买的，那也是买的二手房，别人建好的，因为种种原因出让，如丢官、破产、抄家、败家子等。

郭子仪的故事。千年田换八百主。只有房子换主人，没有人在房子塌的。

说明不管达官显贵、还是普通老百姓，主要都是自建房。商业开发的比较少。

到了门户开放的时候，最早的房地产开发，起源于租界，帝国最为典型的是上海滩。上海最早的城市发展，起源于炒地皮和房地产，最早的几家英资洋行、如怡和洋行、汇丰洋行、沙逊洋行和哈同洋行等，都是靠这个起家。

二、房地产的本质

房地产是服务业，而建筑业才是第二产业，服务业本身并不从事直接的物质生产。

为什么房屋会升值，是土地的升值，本质是地租。钢筋水泥只能贬值。级差地租。

三、房地产的现状

改革开放以后，我们学的主要是西方、特别是香港的房地产模式，拍地制度。

但香港的房地产模式，是存在很多问题的。

建国前三十年，采用的是低工资、高就业、高福利的发展模式。居住采用公房+自建房解决。本质上，是实现低成本的工业化模式。众所周知，高房价会阻滞工业化的发展。即使是已经实现了工业化的地区和国家，也会因为高房价而导致产业空心化。一个国家实现工业化最主要的制约，是土地、人口、资源和资金成本。而这几者在建国前三十年都是最小化的。后起工业化国家德国和日本走的也是同样一条道路。

英国是把香港当成殖民地来掠夺的，掠夺的资金和利润流回英国本土。当猪来养、掠夺性的。例如民主和彭定康的例子。但是中国，不应该实行这样的制度。中心区的繁荣以周边地区的衰弱为代价，例如中环和新界、元朗的关系。我们可以看一看今天中国的例子。一国之内健康的发展模式应该也只能是共同进步。

四、存在的几个问题

中国房地产市场的本质是什么？本质是掠夺，官商勾结掠夺民财。山西煤矿的例子，开发商是被利用的关系。部分国字头的大型开发企业名单。2007、2008年度白皮书。中国是一个放大的香港，或者微缩的地球村。中国农民给美国地主打工。

假按揭问题深圳漾日湾畔、北京国美第一城。

本次房价上涨的动力：信贷扩张+通胀预期，换位思考，煤老板、政府官员

中国市场是不是政策市？

未来的走势。取决于政治走势。几种可能性。单纯的说涨或者跌是不科学的。中国能不能维持一个高房价？可以。香港可以、美国-非洲可以，旧上海也可以。但是有前提。替代的手段是什么？基础资源水电气暖，古代的盐铁。

财政是一个政权最核心最致命的问题。戴部长最近在美国的讲话。