开发商的普世价值：向楼市退房的人们尽一言

昨日新华通讯社新闻观察<<楼市退房潮愈演愈烈>>一文称：开发商正为不断涌至的退房请求而发愁：5月初，南京江宁某楼盘推出房源，开盘时有几十位客户当场交了定金。不过一周后，陆续有客户放弃了认购，随后就有人托了几层关系想拿回定金。

　　“去年是托关系来留个房号，买套房子，今年全反过来了”，与去年市场相对比，该楼盘主管销售的负责人不胜感慨，但迫于销售压力，购房人真想拿回定金并不轻易。实际上，面临购房者退房请求的开发商不在少数，但迫于销售量不足导致的巨大回款压力，大多数开发商并不愿意轻易放手。文章指出，"不久前，某楼盘推出一栋房源，其销售单价较一个月前降了1000元/平方米左右。这对前期业主而言，等于1个月内一套100平方米的房子缩水了10万元。于是该楼盘十几户业主要求集体退房。"故而买房后反悔的人多了，于是出现了买房一方忙退，售房一方的开发商忙推诿的"景观"。于是在退房请求遭拒后，有购房者选择了各种方式迫使开发商答应退房。对此，江苏君远律师事务所李淑君律师认为，购房者自身情况不同，其退房的理由充分性也不同。实际上，假如不是因为开发商违反了合同条款，而仅因为降价要求退房，则购房者的要求显然不合理。李淑君认为，除非在签订买卖合同时开发商曾承诺不降价，否则购房者就要承担市场价格变化而带来的房产价值缩水。

如果说，民法债的关系依照合同或者法律规定而产生，那么"购房者就要承担市场价格变化而带来的房产价值缩水"的所谓"市场价格变化"的背后即呈现在人们面前的是"价格欺诈"，显然作为合同的"合意"，在成交前后开发商违背了民法"诚实信用原则"！
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在民法上，诚实信用原则是指民事主体进行民事活动必须意图诚实、善意、行使权利不侵害他人与社会的利益，履行义务信守承诺和法律规定，最终达到所有获取民事利益的活动，不仅应使当 事人之间的利益得到平衡，而且也必须使当事人与社会之间的利益得到平衡的基本原则。我国《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是市场伦理道德准则在民法上的反映。我国《民法通则》将诚实信用原则规定为民法的一项基本原则，不难看出，诚实信用原则在我国法上有适用于全部民法领域的效力。诚实信用原则常被奉为"帝王条?quot;，有"君临法域"的效力。作为一般条款，该原则一方面对当事人的民事活动起着指导作用，确立了当事人以善意方式行使权利、履行义务的行为规则，要求当事人在进行民事活动时遵循基本的交易道德，以平衡当事人之间的各种利益冲突和矛盾，以及当事人的利益与社会利益之间的冲突和矛盾。另一方面，该原则具有填补法律漏洞的功能。当人民法院在司法审判实践中遇到立法当时未预见的新情况、新问题时，可直接依据诚实信用原则行使公平裁量权，调整当事人之间的权利义务关系。因此，诚信原则意味着承认司法活动的创造性与能动性。该原则要求一切民事权利的行使，不能超过其正当界限，一旦超过，即构成滥用。 这个正当界限，就是诚实信用原则。故根据<<合同法>>第52条，无效合同范围中的（二）恶意串通，损害国家、集体或第三者利益；而节节不断攀高的房价，正是当初我题为<<悠着点：房地产商地方政府等利益集团共打楼市“涨价组合拳”>>的结果。其房价成本顶着舆论压力而不公布的秘密亦在于此！同样符合无效合同（三）以合法形式掩盖非法目的合同即：以合法形式掩盖非法目的是指当事人实施的行为在形式上是合法的，但在内容上和目的上是非法的，这种行为又称为隐匿行为。在实施这种行为中，当事人故意表示出来的形式或故意实施的行为并不是其要达到的目的，也不是其真实意思，而只是希望通过这种形式和行为掩盖和达到其非法目的。比如，通过合法的买卖行为达到隐匿财产、逃避债务的目的；以合作的形式变相移转、划拨土地使用权等等。这种行为就其外表来看是合法的，但是外表行为只是达到非法目的的手段。由于被掩盖的目的是非法的，且将造成对国家、集体或第三者的损害，因此这种行为是无效的。请看：

东方早报2008年06月05日 07:25称：83亿违规土地出让金背后的真问题天津、重庆、哈尔滨、济南、广州、成都等11个城市国有土地使用权出让金使用情况的审计调查报告。报告显示，2004至2006年，这11城市共实现土地出让净收益2618.69亿元，其中1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理。11个城市违规使用出让金83.73亿元，用于建楼堂馆所、弥补经费、出借和对外投资等。此外，这些城市还存在土地出让金未按规定纳入财政管理以及拖欠、违规减免、变相减免土地出让金等问题就是“涨价组合拳”目的非法性的铁证(又称反证)！

这种利益集团共打楼市“涨价组合拳同样是无效合同范围（四）损害社会公共利益的行为社会公共利益体现了全体社会成员的最高利益，违反社会公共利益或公序良俗的合同无效，这是各国立法普遍确认的原则。我国民法虽未采纳公共秩序和善良风俗的概念，但确立了社会公共利益的概念，根据我国《合同法》第52条第4款，损害社会公共利益的合同无效，因此凡订立合同危害国家公共安全和秩序（如走私军火、买卖枪支和毒品等），损害公共道德、危害公共健康和环境（如购买“洋垃圾”等）以及其他损害公共利益的行为，无论当事人是否主张无效，法律和仲裁机构都应主动宣告合同无效。这种"损害公共利益的行为"集中表现在人们社会情绪的不稳定和楼市退房潮愈演愈烈对社会的负面效应！

因此作为买房后反悔的人们可以此民法原则与合同法关于无效合同的规定原则，向开发商"博弈"，亦可根据合同的约定条款向仲裁委员会申请或人民法院主张撤销该购房合同。从而使开发商的"不当得利"之暴利，依据<<合同法>>第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

上述1个月内一套100平方米的房子缩水了10万元而发生的情形和买房一方忙退，售房一方的开发商忙推诿的"景观"与法律规定向我们展示了这样一个事实：

“目前所有的政策都指向房价上涨。”谈到房价疯涨时，当初力挺呼吁取消房地产开发的曹建海博士忧虑地说，中央政府紧缩银根、地根的政策不仅没有约束开发商，反而被其利用。这种情形正是由不良学者“精英”、开发商、地方政府握有土地审批权者“三位一体”与我们的资源掠夺和反掠夺的的搏弈。对房地产企业没有任何社会价值的企业模式，应该取消。”因此我认为，曹建海建言不仅是对依法规制无序“市场经济”提出的对策，而更重要的是为依法行政，斩断官商勾结利益集团的反腐，特别是解决“边反边腐”使我们跳出“反腐疲劳轮回”的怪圈，找到了一个极好的切入点！

开发商的普世价值在于它象一个骗子在骗得姑娘爱的拥抱之时，善良的姑娘怎么也想不可骗子正借机将手伸进她的衣袋从事它的偷窃！而当她发现爱的纯情被骗并失去毕生积蓄哭泣之际，有帮假洋鬼子式的"牧师"向姑娘说到，孩子莫哭了，这是"市场经济"的丛林法则，是上帝的安排，用中国人的话说"认命"吧。于是围观的人们终于看清了牧师民主人权黑袍下的四个小鬼从中跳跃而出---普-世-价-值！于是人们哈哈大笑一哄而散...

列宁讲得好：在市场上叫卖得最凶的，其实他的货最破烂。

(星期四 2008年6月5日22:49:34)

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附：新闻观察：楼市退房潮愈演愈烈
Qingnet.cn 2008-6-4 3:55:31 新华通讯社 作者(见文)


　　开发商正为不断涌至的退房请求而发愁：5月初，南京江宁某楼盘推出房源，开盘时有几十位客户当场交了定金。不过一周后，陆续有客户放弃了认购，随后就有人托了几层关系想拿回定金。

　　“去年是托关系来留个房号，买套房子，今年全反过来了”，与去年市场相对比，该楼盘主管销售的负责人不胜感慨，但迫于销售压力，购房人真想拿回定金并不轻易。实际上，面临购房者退房请求的开发商不在少数，但迫于销售量不足导致的巨大回款压力，大多数开发商并不愿意轻易放手。

　　■现象

　　买房后反悔的人多了

　　截至5月底，在南京网上房地产的换手套次排行榜上，高居换手套次前十位的楼盘90天内总换手套次达到675次，平均每个楼盘一个月内的换手套次达到20余次。其中，排在前列的两家楼盘换手套次均达到140次左右。而数据显示，去年3、4、5三个月内全市的总换手套次只有今年的一半左右，换手最高的楼盘也只有70余次。（换手套次是指楼盘认购注销以及成交注销的次数，两者相加就成了一定时期内该楼盘的换手套次）。换手套次的翻倍增加，意味着认购后甚至签约后却又反悔的市民在翻倍增长。

　　实际上，榜单所显示的只是已成功退房的套数，时下酝酿退房或正在争取退房的市民人数要更多。不久前，某楼盘推出一栋房源，其销售单价较一个月前降了1000元/平方米左右。这对前期业主而言，等于1个月内一套100平方米的房子缩水了10万元。于是该楼盘十几户业主要求集体退房。

　　相较于其他板块，江北楼盘的退房现象则更严重。去年下半年江北一带房价已至4800元/平方米四周，而今年以来一路的降价潮已使得该区域单价重回4000元/平方米四周，价格一降再降直接导致了前期售出房源的求退。在换手套次排行榜上，退换房次数最高的前五位楼盘有三家来自江北。

　　■分析

　　一方忙退一方忙推

　　网尚房地产研究机构市场研究部主任金涛将时下暗涌的退房现象归结为市民对房地产市场信心的不足。换手套次高可能是个别楼盘通过内部人员或其亲戚虚假认购，制造旺销或以此达到控制房源销售节奏的目的。但大多数则是购房者买房后后悔了。据网尚研究机构对市场的监测，自去年10月二套房新政至今，南京楼市的房价没出现明显上涨，后期升值空间不明显，使投资型客户离场。

　　在2005年下半年，退房现象也曾现身南京楼市，但与当时不同，2005年是河西等个别板块出现退房现象，而今年则在全市各个区域的楼盘内都有出现。南京工业大学房地产经营治理系博士吴翔华认为，不仅是投资客退场，在当下的楼市背景下，一些自住客户也选择了观望。

　　与购房者“思退”相对应的是，开发商的不断加推和对退房的拒绝。据网上房地产显示，5月全市有近30家楼盘领取了销售许可证，大多数楼盘几乎一领证就开盘。预备在6月开盘的新老楼盘也多达20余家。而去年4-6月全市只有十余家楼盘推房。

　　传统的“金三银四”，南京全市的月销售量仅在4000套左右，较去年同期少了一半。开发商面临巨大的回款压力，购房者此时提出退房，多数都遭到了拒绝。

　　能不能退成得分情况

　　在退房请求遭拒后，有购房者选择了各种方式迫使开发商答应退房。对此，江苏君远律师事务所李淑君律师认为，购房者自身情况不同，其退房的理由充分性也不同。

　　李淑君表示，假如购房者是在签订认购协议、交纳定金但还没有签订买卖合同的期间想退房的，分为两种情况。购房者在认购时交给开发商的定金只是一个担保，担保双方在签订正式的商品房买卖合同前有一个老实磋商的过程。也就是说，签最终的买卖合同之前，购房者和开发商还有一个就认购协议中的条款进行磋商的过程。第一种情况，假如有购房者在交纳定金后后悔了，觉得自己考虑不成熟而要求退房，没有履行磋商过程，要承担违约责任，开发商不必退回定金。第二种情况是，假如购房者对认购协议中的条款和开发商有了一个磋商的过程，在对买卖合同不满足的情况下要求退房，按照有关法律，开发商应退还定金。

　　有的购房者是在签订了买卖合同后要求退房的。实际上，假如不是因为开发商违反了合同条款，而仅因为降价要求退房，则购房者的要求显然不合理。李淑君认为，除非在签订买卖合同时开发商曾承诺不降价，否则购房者就要承担市场价格变化而带来的房产价值缩水。记者 杨连双

　　[相关链接]

　　以下十种情况购房者可以退房

　　第一，延迟交房；第二，开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效；第三，开发商擅自变更设计；第四，拿不到产权证；第五，无法得到贷款；第六，房屋面积误差超过3%；第七，房屋质量不合格；第八，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房；第九，因质量严重影响房屋使用；第十，开发商把房子抵押。

本篇文章来源于 青传媒www.qingnet.cn 原文链接：http://house.news.qingnet.cn/200806/04155681.htm