我国城镇住房已被供大于求40%

对付高房价，惟有大建那70%公价房，对渎职者，坚决罢免!

延星雨

比照日本新加坡，我国城镇住房已被供大于求40%。对付高房价，惟有大建那70%公价房，对渎职者，坚决罢免!

比照日本新加坡，我国城镇住房已被供大于求40%。北京800万套单元住房，被均户1.5套。对付垄断性高房价，惟有大建计划的70%公价房，对渎职者，坚决罢免!

（一）我国城镇住房已经被供大于求40%

我国人多地少，水资源、矿产资源都趋于紧缺，按理，中国住房应走科学技巧紧凑节约“工作易居”型路线，并以此为荣，像日本、新加坡才是我们的榜样。例如，城镇居民人均住房建筑面积，日本是10平米、新加坡是27平米、香港地区是21平米，而这些国家或地区人均收入是我国内地的20倍。然而，我国走的是大户型低密度高价格“休闲易居”路线，2009年人均住房面积达到28平米，已经是上述“工作宜居”国家平均住房面积的140%。
因此我国住房出现问题，不是由于“供不应求“，而是因为分配不均衡，是大户型高房价低工资造成，可以归结为政府、银行、开发商垄断市场，囤积居奇的后果。
这里一定要戳破供求派的耸听危言：85%居民买不起房，不等于85%的人无房可住。实际情况是，计划经济红利让80%的人有属于自己的住房，其它约有2亿人需要租房居住，上亿人是工作单位提供居住条件。而这3亿人当中，约1亿人口是住房改革后参加工作或调动了工作的40岁以下的中低收入年轻人。而中国二元社会结构，造就了社会弹性，农民工可以进退，我国城镇周边少有无家可归者或贫民窟。
以北京为例，已经达到人均住房建筑面积34～36平米，北京现在拥有800万套单元住房（不包括筒子楼），北京户籍人口1600万，被每户1.5套，北京有30%的人有两套以上住房。如果按日本新加坡香港地区每户平均60平米标准户型计算，住房改革以来住房建筑面积被供过于求50%，年城镇化率按10%计算，应当可以保有5年边际需求量。
同时，1996～2009年，北京户籍人口从1300万增加到1600万，新增300万年轻就业人员，15年间北京新增住房面积1.7亿平方米，相当于每个新增家庭被摊有170平方米（未扣除老职工小换大因素），但是，由于大户型高房价低工资，让北京新增300万年轻人中，约有90%买房无望，体面地租房困难。北京房价已经涨到2∽3万元每平米，月薪也必须达到这个水准，才买得起住房，北京有多少40岁以下的人能够达到这一水准，并且保证20年不失业不降薪？这样一来，高价住房只能用作富人的资本存量，像黄金白银首饰古董那样空置在那里，有交换价值、预期价值，但是不发挥使用价值。
重庆的住房剩余率也在30%以上，当时鼓励农民工进城买房，但是由于生计问题，又有农民在卖房，并要求退回农村把土地还给他们。

（二）投资拉动经济，要有度，避免侵犯民生

当前，国际霸权主义强势渗透，我国28个产业已经有21个被跨国公司布控，而多数私有企业软弱无力眼光短浅，被动国家自然求助于国家机器自卫；当法制不健全，自由霸道市场不能保障公民的就业、养家糊口最低工资、医疗教育居住权，大众自然把希望寄托于政府，公共建设更是政府义不容辞的责任；而受到计划经济模式的近传统影响，我国往往没有耐心学习德国通过遵守法制过程正义回归理性，而是急于采用货币主义，热衷于投资快速拉动经济，扩大就业机会。综合起来，也许就是眼下国进民退的原因。
投资的钱从哪里来？其一是债券，其二是股市，而玩得最隐蔽的是生产型增值税和土地财政。
生产型增值税采用价税包袱法转嫁债务，世界三大最重的财税国家之一。
1994年三税制改革的16年来，财政收入增长率维持是GDP增长率的2倍，这是由于，其中一半增长不是从剩余价值中收取税金，而是直接征收企业贷款。生产型增值税，对贷款购买生产装备征税就是对贷款征17%的税；对固定资产预提20年期的增值税，并以低工资收入、低农产品价格形式转嫁给了弱势群体。而对生计品征收与奢侈品同率的17%消费税，相当于实际工资拿出或下降17%用于财政。生产型增值税对生产资料收税、对普通工资征税，把财政赤字转嫁到企业的账面上，这导致了深加工工业大面积破产，5000万国有企业职工集约下岗失业，劳动者报酬和消费仅占创造价值的25%，制度成本高达91%，企业综合赤字18%，资本与技术转化效率趋向为0，用不起先进设备，就滞留在手工劳动密集古代经济。16年来，生产型增值税采用“价税包袱”法、重置长期利息固定资产价格法、首末端征收17%价外税法，已经征收的贷款和普通工资应达到约有9万亿元，这9万亿元的真实“财政赤字”，并不会在财政帐面上显山露水。而那些曾经坚决反对生产性增值税的呼声越来越微弱，那些专家们是否已经被名利俘获怡尽？
一、土地财政的原因探讨
地方政府给全国人代会和中央政府点眼药水的原因：
其1，1994年分税制，地方政府分税30%，但是事权占70%，作为补偿，中央实际把土地审批权下放给了地方政府。同时，1992年的国有资产管理条例规定，政府享有国有资产收益权，中央授权和法律授权，是土地财政的起源。因此，分税制的比例需要进一步调整到对半分。
其2，法律法规政府由代表权越权为“所有权的权益主体“。
1993年11月21日“国有资产产权”暂行办法第二条第二款，国有“产权……不包括债权”债务，难道国家财产所有权只有权利没有义务？
物权法第55条，对国有资产政府享有“出资人权益”，是恶法，放纵政府滥用国有土地和资产收益。须知，国有土地、资本金是全民的，民有民治民享，而不是政府的，政府只有代表权而没有“享有出资人权益”的权利。
其3，政绩工程
北京为奥运会已经大量开发地产，刚结束，2009年决议东扩3公里，2010年决议长安街西扩6.4公里。势必消化不良，公共品空置，5环和6环有多少车流量？上海市世博会还没开，又决定要上迪斯尼，又要上两条磁浮。
条、块管理，不等于地方自为战诸侯王国。我们看不到各省到中央政府述职，看不到中央钦差大臣到基层巡视，地方政府犯错误，看不到中央相关领导承担监管责任。有报道，一个县、乡都可以自定招商引资优惠条件，任意违反法律规定，只管墙外服务不敢对对墙内监督。
其4，货币主义。周川上任怡始，第一是成立投资公司，剥离政府高税赋断投入高利贷造成企业破产5万亿坏账，把国有资产贱卖给外资和私人；第二件，以利益最大化为名，关闭了县乡3.2万个信贷网点；第三，贷款上不封顶，融资利率允许高达20%（4倍），“4万亿”项目贷款上不封顶，导致2009年贷款超扩大5倍，房地产泡沫。
二、政府卖地收入是“税”
土地归全民所有，使用土地所交纳“租金”，应归全民所有才公平。而政府是代表人民经营土地，土地经营不能够侵犯公民的生存权，包括衣食住行。从性质而言，土地使用权出让金实际是“税”。由于这种税以“土地价格”形式表现，就存在通过价格链转嫁负担的问题，拐着弯落到转移不出去的弱势群体身上，表现为土地成本高—工资水准低—买不起住房或租不起体面居住权。有人说，住房改革反而从民众身上收走了7万亿元土地税，老百姓交了7万亿元买房子的钱，但是改革后新增从业人员反而住房困难，是确切的：
地方政府收取土地出让金
1998—2002年 5000万元
2003年 5421万元
2004年 5894万元
2005年 5500万元
2006年 7000万元
2007年 12763万元
2008年 9600万元
2009年 15910万元

三、土地财政，效仿于香港政府卖地，发端于浦东区开发用土地换取资金，成型于重庆“八大投”，膨胀于“4万亿”。
重庆直辖市成立后急缺资金，2002年启用了城建“储地”融资模式，一块土地四次做抵押向银行贷款搞市政建设和房地产。土地，政府拥有、授权经营、市场化运作，以财政为担保和补贴。两套循环，下属城建融资公司，以土地为抵押向银行借钱，一部分用于对土地七通一平，另一部分搞城市建设；第二循环，土地升值后卖给开发商，收取资金一部分还债，其余搞城建，建成后转让经营权，收回资金还债和循环建设。这种方式的要害是，必须有度。它多次撬动金融杠杆：银行上市撬动5倍，准备金率撬动7倍，城建公司以土地为抵押、财政为担保，按土地现在价撬动3倍，开发商以增值的土地抵押贷款，撬动6倍，购房人首付按揭贷款撬动8倍，有计算，仅土地财政金融杠杆在30倍以上。
2007年，我国人民币增值20%，导致沿海对外加工中小企业破产，2000万民工失业，年底，世界金融风暴袭来，浙江200万民营中小企业告急，2008年紧缩房地产，2009年初跟随美国扩大政府债务救市路线，扩大投资4万亿元，保GDP增长7%，保就业。其中，中央出资1.13万亿元，其余由2/3地方自酬。为此放开地方政府融资平台，各种方法中，政府城投公司土地储备抵押为主要形式，撬动银行贷款。但是由于试点不规范，口子被放大了5倍，地方省市县设立多达3000个城建投融资公司。未来4年重庆还要筹集10万亿元，湖北要筹集12万亿元，拿什么还？
环球时报2010年6月25日报道，2009年末我国债务风险：
中央债务占22%其中：国债 6.47万亿元，外债 2.7万亿元
地方政府融资平台债务 7.4万亿元
城投债券及中央代发债券 5000亿元
铁路债券8680亿元
不良资产 3.6万亿元
合计 21.5万亿元
财政债务是年财政收入的286%，占2009年GDP的75%，超过国际划定的60%的警界线。美国财政债务是94%（？），日本财政债务是280%。
这30年来，我国基础建设成果辉煌，城镇面貌一新，建设速度飞快，这些都是有目共睹抹杀不掉的。现在的问题是要有度，在解决大面子的同时，现在急需照顾到小民的体面与尊严。

（三）地方政府似乎还处于对付中央阶段？

国十一条出台近一个季度以来，全国违规使用土地反而上升18%。以北京为例，北京住房销量急剧下降，但是价格不降反升，土地价格不降反升，地王反弹，商品土地供应计划无减有增10%∽15%，政府提供的保障房土地有减，比年初计划下降10%以上。特别是，某“三年内不具备条件征房产税”谣言（炒作某个人观点）让股市陡然上涨又坐一回过山车。眼下，一边倒舆论造势：新政让房地产萎缩经济放缓等，不免让人们忧虑，老百姓是否要第四次、五次被忽悠，又一轮越改房价越高？又一次给中央点眼药水？
住房建设部本次政策的一大特点是，量化了保障房指标，为住房土地供应的70%，并与地方政府签订了任务书，这是一大进步。北京市政府是本次房地产价格上涨的撬动者，且看北京市政府的应对动作：
1．计划1250公顷400亿元，半年完成不足政府责任计划的10%
北京300万无房人，急缺100万套小户型公价房。2010年初北京计划住房建设用地2500公顷，其中公价房1250公顷投资400亿元，按造价3500元/平米、回迁、七通一平、管理费用合计3500元/平米，应当能够建设50万套住房，应当说，这个计划是符合需求和供给之间的平衡点的，可以缓解许多。但是，实际实施3.6万套，不足10%。
按公定价格公式，公价房利润率在5%～10%，并不像耸听的危言“赔钱”。
2．京12条规定每个家庭可以再购一套新房，北京市现在有800万套住房，被户均1.5套，这就是说，北京政府计划要达到每人被1套以后，再解决平民购房难问题，自然土地财政地王万岁！？
规定每个家庭可以再购一套新房，似乎是针对“85%的家庭买不起房”的舆论而来，如果高房价，即便允许再买一套那也是富人和炒房客的事情，85%居民买不起住房仍然不会变。 而占15%的人住房困难也没有变，因为他们集中在一个特殊的群体，300万新增年轻劳动力的90%仍然低工资住房困难没有变。
还可能是“福利住房+10%富人住房＝85%有住房”，托计划经济带来的红利，85%的家庭有自己的住房没有变。
3．2010年度政府提供保障房只有3.6万套，只占需求量的3%，且条件苛刻，又一个政府形象工程？
北京市政府这一次真的想解决年青人的住房问题吗？按300万新增年轻劳动力中低收入买不起租不起大户型高价格住房（房租上涨正在紧随其后），加上300万常驻劳动力家庭，累积15年的矛盾，北京起码急缺100多万套小户型住房，但是，如果每年只供应3.6万套，20年也不能缓解北京住房问题。同时，北京市的“保障房”规则是，工作5年以下，工资在3000元以下，租期在5年以下。5年以上工龄者正当立业成家，却成了夹心层。而流动人口的住房问题还没有提到日程上。重庆市规定月收入600元以下才有资格，也是把大众拒之门外。
4．用企事业单位自建房抵冲政府保障房。高价住房用地比原计划反而增加了10%∽15%。
以“供不应求”为借口，北京市政府正继续不断给中央点眼药水。例如，2010年北京市提供的保障房建设用地比例，由年初计划的50%，4月下降到40%，5月上升到70%。其计算内幕是，批准若干事业单位和企业，自建“保障房”冲抵政府责任。政府供给保障房土地面积从年初的占50%下降到占40%，其余30%（相当于供给的43%）由企事业单位自建房抵冲。加权以后，北京市政府出卖高价土地数量，不但未减少反而比年初计划增加10%∽15%。
继1998年住房改革之后，冻结了集资建房和合作建房，形成政府、银行、开发商垄断格局已经是第13年，2010年4月再次批准企业事业单位建设保障房，应当说是一个进步，但是，以此抵冲政府责任，制造房地产权力资本地王最大化反弹无减有增。让中央权威严重受伤。为了应付住房建设部检查，采用了充数法，问题是，这其中43%的保障房私有制企业员工分享不到。
5．卖地财政非但不收敛，而且反弹，比去年同期涨5倍。
网络新闻显示，截止到5月底，本市公开出让土地94宗，土地收入达到599.6163亿，比去年同期增5倍。
从北京市土地整理储备中心的统计数据了解到， 今年前5个月的土地收入中，近八成出自第一季度，达到了420亿元左右。其中，最为疯狂的为3月15日当天，北京一日卖出6块地，土地出让金高达143.5亿元。3月17日当天，7块挂牌出让的土地共获得土地出让金76.25亿元。一季度土地收入占2009年全年土地总成交额928亿元的一半。土地溢价率达到120.8%，比2009年上涨了60倍。
楼面均价上涨至7314.6元每平米，相比2009年上涨了339%。 4月，北京出台政策，暂停热点地区地块出让，随后出台“限房价竞地价”等政策，并且多数地块采取招标出让。因此，出现4月土地零交易的状况。整个5月，本市出让住宅或含住宅的地块8个，土地收益为83.7216亿元。其中两块为中小套型商品房地块（一块为配建）。
6．土地收入属财政外，疏于管理
市财政局相关负责人表示，北京的财政体系中，土地收益并不计入市级财政收入，而是专款专用，用于北京市的土地开发、基础设施建设、廉租房建设等民生项目方面。翻译过来就是，土地财政属于财政外收入，而不受中央财政内计划监控，导致保障房比例过小，官僚主义成本失控，缺少透明度。
同时，由于企事业单位自然只解决本单位职工住房，这样一来，北京250万无房户中，非公有企业员工，只能争取北京市“保障房”，北京市的“招数”下，这些人的机会大打折扣。
7．歪曲公定价格住房政策的意思，消极冷处理，死保住“政府、银行、开发商”垄断不放。
为了垄断市场，并没有放开集资建房和合作建房。
上海住房产税草案畸高，是形左实右，来一个无法实施。
8．抵制改革“经济适用房”政策，实际是为公务官员利益集团服务。
所谓低收入者，应包括购买不起住房者。而经济适用房买卖，这个低收入者收入肯定不低，是逻辑混乱，背后是政府官员以权谋私。公务员在给自己制定经济适用房政策时，很懂得“房价—收入比”价格被定在4000元/平米，超标4400/平米，面积不限制，有的竟然达到600多平米。15年来公务员分配经济适用房、集资房从来没有停止过，惟有公务员工作3年以上人人有房。特别是“5年后可以上市”，实际是公务员“发民难财”。但是到了解决老百姓的问题，就一下子“白痴”了，很困难、很复杂、很需要时间，越改革价格市价越高。
地王财政也许是住房价格迄今不跌反而稳中有升的主要原因。

（四）按计划硬性强势大力发展公价住房，才是叫好的政绩工程，才能降低房价

现代市场经济是法制经济。共同市场是大众谋生的场所，民生为本建设法制公正，是我国经济转型的核心课题。而居住权问题也得通过法制来解决。
破局高房价，首先要多元化，破局垄断,同时也要制订住房财产税遏制炒房。回顾2004年以来，越调整，房价越涨，直观原因是，地方政府热衷于靠出让土地圈钱，而建设部70%保障住房指标，是软指标，导致公价房一次次流产，高房价垄断越来越张狂。
法制住房改革道路，是一个争取生产价格公平和生产要素之间公平价格的综合性改革道路。1998年国办23号住房改革文件中，有“房价收入”概念，政府不是不知，而是不为。
大力发展公价房的意义：
1．适度房价，让劳动者卖得起、租得起住房，其市场应当更广阔，同样可以适度增加就业机会、3倍拉动产业链经济，并且可持久。
2．高房价高股市，导致资本脱离实质经济，而已公定价格普通利润率起到了尺度的作用，有利于资本回归实质经济。
3．政府卖地收益，有义务用收益解决公民居住权，赋予地方政府、银行开发商法律责任。
4．公民能够依靠自己的劳动获得居住房屋，养家糊口，是社会稳定的基本要素。
公民过上体面舒适有尊严的居住生活，这是最大的形象工程，例如日本利用奥运会建立国民形象之机会，劳资达成合意，解决住房问题和实施工资翻倍计划。
建议，将“70%公价房建设”列为考核政府和官员的指标，对那些渎职者，坚决予以免职。