住宅体系创新与住宅工业发展的深层次分析

　　

住宅体系创新，是住宅技术的系统化的创新，也是住宅工业化的基础和前提。而住宅工业化，无疑是我国重大住宅民生事业的发展目标。为实现这一目标，我们已经付出了几代人的努力，耗费了数十年的时光，从预制构件到大板楼、从墙体改革到钢结构，从建筑节能到性能认定，从构件创新到体系创新，住宅工业化在艰难曲折中发展。但目前，我国住宅产业，还是以传统住宅建造模式为主导，由此不得不承受越来越大的资源、能源消耗、重体力劳动的消耗、繁杂的组织管理过程消耗，同时也不得不承受“低效率”、“短寿命”、“质量通病”、“性能问题”的多方困扰。　　

十几年的发展，我国的工业建筑、桥梁建筑都已经基本实现工业化。但是具有更大市场空间的住宅建筑的工业化却远远落后。近十年，我国住宅产业完成了数十亿平方米、数千万套住宅的建设，在数量上有了突飞猛进的发展，住宅的性能得到一定程度的提高。住宅工业化的推进，虽然在技术层面已经做过多方探索，但住宅体系创新依然难以求全，住宅工业化发展依然举步维艰；虽然我国住宅产业已经聚合了巨大的资本。但这种聚合，这仅仅是资本与权利、资本与土地的聚合，没有形成资本与技术、装备、实业、住宅产品的聚合，也没有形成住宅工业的技术基础和产业基础。　　

住宅产业的全部增值都取决于土地开发权，而获取土地的竞争本质上是权利和资本竞争——土地招牌挂——唯价高者得。土地开发权的核心是住宅修建性详细规划设计权、居住区基础设施建设权、住宅基本建设方案的决策权、住宅产业的前端市场（住宅建设市场）垄断权、住宅产业的后端市场（房屋销售市场）垄断权，住宅产业成为“土地交易”和这种交易下的对住宅生产、建造、销售权利垄断。　　

住宅产业的一切主宰权利都在能否获取土地上，只要有钱就能买地，有更多的钱就能买更多的地，也就刺激了买地投资，所以十几年时间，各行各业的资本、还有银行全被吸引买地，五万家买地企业——地产业腾空而起；由于银行的两端支撑——投资性贷款和消费性贷款，政府的多方支持，托起地产业平步青云，在短短几年间，地产业不仅仅主宰了整个住宅产业，同时也主宰了住房制度——所以在中国，地产就是房地产、房地产就是住宅产业。　　

五万家地产商，临时聚合了巨大资本，无需与技术、装备、产业工人聚合，也无需顾忌自己能不能盖房子，只要通过资本与土地的聚合，即可振臂一呼应者云集——再临时雇佣五万家施工企业、数万家设计企业、数十万家建材企业、数千万边缘化产业工人，在各级政府和相关事业单位长流程管制下，随机整合数十年积累的、全国通行的、无数个《标准》、《规范》、《图集》、《规定》、《文件》，以开发——招投标——设计——施工——审查——监理——验收——销售的长流程管理、管制，跑出成千上万个批复文件，以无数个工地上的人海战术、以低价或无偿消耗的资源和环境，以简单的的劳动力再生产，以劳动力的低工资、艰苦的劳动和生活条件，建造着每年近千万套，近十亿平方米住宅——建筑产业工人已经不复存在。房地产开发也就成了买地——开发——找银行贷款——雇人跑手续——雇人盖房子——雇人给项目起名子——雇人卖房子，以这种最简单的、直接的经营方式即可垄断住宅产业，谁还投资做住宅工业？？ 　　

资本与土地的聚合主宰了整个住宅产业，建材生产、工程设计、工程施工等技术、劳动力密集的住宅建造业也就被排斥在资本之外、土地之外、利益之外、权利之外，成为边缘的、依附的、被雇佣的劳动雇佣行业，也就不可能有自己直接面对市场的产品——住宅，只能变成劳动服务型企业，临时组合的建筑工地大军，住宅产业工人也就变成游离状态下的“农民工”，建筑招投标也就成了劳动力竞争为主的市场竞价——价低者得，其资本利润率不足1%、产值利润率不足1.5%，根本没有能力聚合资本、技术、装备、劳动力这四大要素。　　

长期以来我国房地产企业几乎不做科研，设计、施工企业很少做科研，几乎100%的房地产企业、98%的住宅施工企业、95%的设计企业没有自己的核心技术，没有自己的核心技术知识产权，没有自己的企业标准，更没有自己的核心产品和工业产品品牌。住宅科研、大多局限于科研院校，大多做一些单项构件技术研究，而住宅体系的开发，是一个长期的、巨大的课题，甚至要超出现现行规范——钢结构规范、砖石结构规范、钢筋混凝土规范，甚至要研发专用生产装备和施工装备，属于跨行业科研课题，即使能够完成住宅工业的系统研发，也要面对试生产、示范楼、示范项目的全过程，慢慢发展壮大，直接涉及到房地产开发的全套程序。没有国家的巨额投入，大力扶持，科研院所不可能独立完成这些浩大的科研任务。技术巨型房地产企业万科，一个预制装配框架就开发了数年难以推广，其它企业研发的新体系，大多难以适应现有开发模式而中途退出。　　

全国五万家“开发”企业，平均每家每年“开发”不足四栋住宅楼，被雇佣的全国五万家施工企业平均每家每年施工不足四栋住宅楼。在所有的开发企业、施工企业、设计企业、建材企业中，没有一家有能力、有条件、有兴趣、有资格直接开办工业向社会生产供应成品住宅并对住宅完全负责、全权负责，这种分散的、小规模的土地开发和建筑施工，就也就难免产生商业投机和权利寻租。　　

处于主宰地位的房地产业没兴趣发展住宅工业；处于雇佣的地位的、分散的建材、施工、设计行业没有动力发展住宅工业；科研教育机构的没有能力发展住宅工业；地方政府发展GTP，没有关心住宅工业；国家政府宏观调控，没有把住宅工业发展作为土地开发的硬性条件。住宅产业的开发与建设相脱离、设计与施工相脱离、工程与材料相脱离、应用与生产相脱离、资本与实业相脱离、工人与企业相脱离、建房与卖房相脱离、房屋与土地相脱离，利益与责任相脱离，最终的发展局面就是支柱与地基相脱离。资本只在土地——资本之间短路循环，真正住宅建筑业相对萎缩——住宅产业巨人，脖子以上集中养分而巨型膨胀，躯干、四肢却因为没有养分而萎缩，外加各种因素缠绕寸步难行。中国最大的民生事业——住宅工业，成了纸上谈兵的官样文章，实验室里的零散数据。　　

在任何住宅工业化国家，基本居住用地主要为居住人直接获得。　　

在任何住宅工业化国家，城市居住区的修建性详细规划，是全社会的公共责任和权利，是一种非常理智的非商业行为，是也是非常理智的综合性设计，当把修建性详细规划权变成商业权利和商业行为，就把公共权力商人化和商业交易，也就难免变得逐利和短视。　　

在任何住宅工业化国家，居住区经营性基础设施（水、电、气、暖、通讯、电视等）与住宅楼的接通，都由专业公司自己完成，这是实现其产品销售的前提——把本应是完全的商业服务变成垄断性交易，也就把非常简单的土地开发变得错综复杂——成千上万的“开发人员”，穿梭往返于成千上万的“配套”部门，在成千上万个配套工程中，达成成千上万个不同交易。　　

在任何住宅工业化国家，国家实行的是房屋准入制度，房屋的准入只有大型工业化房屋建造商才有资格执行。　　

在任何住宅工业化国家，房屋的建设交易，主要是房屋直接使用者与房屋建造商之间的直接交易，并配套以完备的经济担保、质量担保、法律担保、责任担保。　　

中国住宅工业化体系，不能简单照搬香港（卖地模式）、新加坡（公屋模式）的城市化制度模式，也不能照搬欧美、日本模式。　　

住宅工业化体系创新，不是简单的科研、设计、施工方法等技术层面的创新；而是形成资本、技术、实业、劳动力相互聚合的强大效应。能够向社会生产供应出完全的住宅产品——像生产汽车一样生产房子、像供应汽车一样供应房子。　　

住宅工业化体系创新，必须明确住宅产业是民生事业。　　

住宅工业化体系创新，必须明确最直接、最具体、最实际、最负责的制度才是最和谐的、最长久、最健康、最节约的住宅产业制度， 　　

住宅工业化体系创新，必须面对每年数以千万套计需求、和多层、高层住宅建筑。　　

住宅工业化体系创新，必须面对我国住宅产权的基本特征——住宅套内的个人产权、住宅楼的共有产权、住宅小区的公共产权、住宅配套的公用产权、居住用地的国家产权，五种产权形式共存的具体情况。　　

住宅工业化体系创新，不是简单降低工地直接成本，最重要的是降低工地外的间接成本——资源成本、寿命成本、使用成本、环境成本、行政成本，从而降低全社会总成本。　　

住宅工业化体系创新，不能牺牲房屋根本性能和寿命；　　

住宅工业化体系创新，更不能牺牲产业工人工资、福利、劳动条件，甚至把产业工人边缘化——只有现代化的产业工人，才有现代化的住宅工业。　　

当研究年产10万套住宅的大型住宅工业企业怎么生存和发展的时候，会发现有更多的非技术性困惑，需要全社会更深层次的探讨：　　

1、完成住宅区的修建性详细规划应该在土地转让前还是转让后？　　

2、住宅建设用地应该“零售”给住房人还是“批发”给“开发商”？　　

3、住宅的市场准入是单项技术准入还是住宅成品准入？是统统直接执行国家标准还是执行更加详尽的地方或企业标准？　　

4、城市市政管线谁来接通？投资人应该是谁？　　

5、应该大力发展住宅工业还是应该大力发展土地开发业？　　

6、面对千家万户的住宅产品，应不应该实行履约担保、品质担保和产权保险？　　

7、住宅建设应该实行有责任的短流程管制还是无责任的长流程管制？　　

上述问题，在已经实现住宅工业化的国家和工业化行业，可能不是问题。但在这是我国住宅工业必须面对的根本问题——如果没有能容纳年产10万套住宅的市场环境和制度环境，年产10万套的住宅工业集团也就无法诞生，住宅工业化也就无从谈起。　　

住宅工业化体系创新，本质是制度创新——土地和房屋的建造都直接与住宅权人对接——开创我国新型住宅房地产开发模式，实现国家、政府、企业、个人多赢的和谐住宅产业制度。