房租暴涨表明房地产调控政策的失败　　

　　

　　岳喜源　　

　　

　　在今年的4月份5月份的两个月中，国家发改委、国土资源部、住建部、银监会、财政部等多个部门出台了一系列调控楼市的房地产政策，人民日也连发六文痛批房地产泡沫经济。到如今是一个月过去了，房地产市场的情况又如何哪？结果不够理想，没有得到预期的目的。　　

　　

　　今年出台的一系列调控楼市的政策都是针对消费者也就是买房者来制定的，也就是说是为限制买房者的购房行为来制定的。无论是国十条的出台，还是以后有关部门出台的对购买二套房三套房的严厉规定，都是为了严格限制消费者的购房行为而制定的，应该说是一种单边政策，而对操纵楼市垄断地产的商人销售行为的限制政策要少得多，或者说有这方面的措施，但打击力度较小，这样造成的结果就是垄断商大量控制房源而不降价，真正的购房者由于政策的受制而无力买房。从今年4月份到现在全国的各大城市的楼市价格没有降下来就是很好的证明，而其中有些大城市的楼房尽管成交稀少，但还出现了不同程度的上涨，比如中原城市郑州，由于所处地段不同，楼价出现了20%以上的不同程度的上涨。在有些地方，尽管楼市出现了零成交，但楼房价格就是坚挺不落，大唱空城计。这些高昂的楼市房价就是对一系列房地产调控政策的辛辣讽刺和嘲笑。　　

　　

　　由于国家的房地产政策严格限制了真正想购房的购买者的行为，致使这些力图以高额负债来购房的买房者放弃了购房的打算，转而将思维定格在租房行为上，也算是一种无奈的选择。至于城市中存不存在刚性需求，我和一些专家的看法相反。我认为城市中不存在刚性需求，有的只是房源分布的差异和占有的不合理现状，这种状况导致了城市各地段房价的不等以及炒房行为的盛行，因此，今后政府工作的重点应该是合理地调配和布局房源，硬性规定每个家庭或个人拥有房屋的数量，这样才能彻底解决中国的住房问题。现在，全国到底空置的房屋有多少套，谁也没有弄清楚，但不可否认的是空置房的比例应该是非常高的。据媒体道，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。因此得出结论，买了房子但不居住只等升值的投资、投机性住房占了相当比重，已经成为房地产市场疯狂的主要原因之一。并且还得出了高档住宅空置率26.2%这样的结果。大量的空置房的存在不但极大地浪费了物产资源，也给房地产市场带来了混乱和投机炒作。　　

　　

　　如果城市里新来的就业者都选择租房来生活，那无疑是对房地产商人的巨大打击，这将不能使其完成资本的回归和暴利的实现，必将使房地产商人恼羞成怒，他们必将采取一系列不正常的操作方法，将租房者从租房的现状中逼出来，让其不得不想尽一切办法来购买住房，哪怕是背负一生也还不起的债务，因此，才有了近段全国各大城市房租大幅暴涨的现象。我认为这次全国房租上涨的原因有以下几种原因：　　

　　

　　一是房产中介公司为了弥补前段房屋销售过程中不景气所受到的收入的降低影响，通过人为联合有意地抬高了房屋的租赁价格。　　

　　

　　二是以炒房为职业的个人在购买了房屋准备投机操作时遇到了国家政策的影响，出售房屋赚取的利润较低，于是就变短期持有为长期持有，以便以后房屋再次炒作大涨时出售，于是在房屋的闲置期间先行租赁，以赚取在持有期间的损失，损失愈大，租金就愈大。　　

　　

　　三是有多套房屋的家庭是以租房来满足自己的家庭生活的，在当前的物价被不断投机操作下，生活的成本明显上涨，因此其租房的价格也有所提高。　　

　　

　　四是准备出售多余房屋的家庭由于受到房租操作暴涨的影响，停止了出售住房的计划，也相应地提高了租金。　　

　　

　　五是房地产商人的逼买行为的影响。房地产商不但掌握了大量房源，还能完全操控房租的价格。无论是中介公司还是个人炒房者都是无法和房地产商人相抗衡的。此次房地产商人爆炒房租的原因，乃是一种逼买行为。通过高房租来改变租房者的思维，使租房者重新调整自己的居住思维，产生租房不如买房这样的思维。这样，房地产商人的大量楼房才能出售，利润才能实现。　　

　　

　　有人将炒房租和炒绿豆进行相提并论，这是大错特错的。房租毕竟不是绿豆，绿豆不过是副食品，炒高了，大不了不吃，可房租要牵涉到人生活中的衣食住行里最重要的一种—住。如果人们不能得到一块休息之地，那对社会的影响将是沉重的和灾难性的。　　

　　

　　针对此次房租的炒作还没有官方出来发布没有幕后黑手炒作的言论。看来官方是变得稳当得多了。在蔬菜及农副产品被炒作的过程中，官方一开始就否认有投机商在炒作，面对愈演愈烈的物价上涨之风，官方不得不承认存在幕后炒作行为，并且还出台了一些打击垄断炒作的措施，查处了进行投机炒作的公司和不法商人。这两天，发改委等三个部门公布了一个权威的答案，那就是绿豆严重涨价的原因的确是因为幕后有黑手在串通哄抬。其实，官僚资产阶级和商办资产阶级及殖民资产阶级在社会矛盾不大的情况下，是狼狈为奸的，相互勾结的，但当社会矛盾激化和紧张的时候，官僚资产阶级为了维护其自身的统治地位，就会牺牲其他两个阶级的利益，或拿其他两个阶级来做替罪羊。　　

　　

　　中国的房地产市场的泡沫和混乱现象为何长期得不到解决，就是在房地产领域私有化之后，形成了种种利益链条，其环环相扣，盘根错节，牢固无比，而其中的官商勾结就是最为重要的一个利益链条。中国的经济要想有序地健康地发展，就必须得痛下决心，斩断官商勾结的链条，使商人真正地处于政府的监管之下，政府处于人民的监督之下，斩断了官商勾结的链条，其他的链条就会不攻自破。但就目前的社会现状来看，我们的这个想法是实现不了的，因为官商勾结不但没有松散，还更加地紧密了，而这种官商勾结所造成的恶果将是不可估量的。　　

　　

　　在官商勾结日益紧密的今天，还会有啥东西不能被炒作哪？从房地产、股市、蔬菜、干菜、粮食、棉花、中药材、农副产品、化工原料、出租车牌号等等，到现在的房租炒作，接下来被炒作的是啥？你身边的每一样东西都会是炒作的对象。如果你是一个中国人，你会天天陷于涨价的恐慌之中，神经绷得紧紧的，你能不得精神病吗？一亿精神病太少了，以后还会急剧地增加啊！　　

　　

　　太行爱国力量 2010.7.5　　

　　

　　

　　8、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
9、4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。
10、4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。
11、4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
12、4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
13、4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。
14、、4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
15、4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。
（一）北京市住建委下发《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》。
正式要求自2010年5月1日起，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。《通知》标明，同一购房家庭包括购房人、配偶及未成年子女，商品住房则包括新建商品住宅和存量住房。并要求，自2010年5月1日起，购房人在网上签约前应填写《家庭成员情况申表》。房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口通过查验购房人的户口本、结婚证等证件原件对《家庭成员情况申表》核实并复印存档，在网上签约时录入家庭成员的姓名及身份证号等信息。
政策解析：
自4月17日北京市人民政策根据国务院指示出台了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》后，对上述通知进行加强管理，要求对北京市同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房政策做到坚决落实，这也体现出北京市政府对北京房地产市场进行监管的力度，强力度下北京房地产市场也在迅速降温，多数购房者尤其是投资购房者进入持币待购状态，观察市场价格变化，这使得需求量大减，一些投资客也由原来的出售房屋转成出租房屋，直接刺激二手租赁市场房源增长。
（二）5月2日央行规定：从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款准备金率为17%。
政策解析：此举为央行收缩流动性的措施。
（三）5月5日，住建部发布《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，内容为下：
从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款准备金率为17%。
严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定。
要明确廉租住房保障申请人的收入和资产申义务，抓紧建立部门和机构的信息共享机制。
正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭，再购买其他住房的，应当办理廉租住房保障退出手续。
房屋登记机构办理房屋权属登记时，应根据住房保障部门提供的信息，比对申请登记人家庭成员是否正在享受廉租住房保障的信息。
市、县住房保障部门要通过定期入户调查等方式，及时了解保障对象家庭成员变动情况及廉租住房使用情况。
对骗取廉租住房保障等行为，要按照有关规定或合同约定责令限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭再次申请廉租住房保障的资格；对拒不执行处理决定的，市、县住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行。
政策解析：
住建部逐渐加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租住房保障等行为。
（四）5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。
今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。《意见》指出，深化财税体制改革。
(1)、出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。
(2)、全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。
(3)、建立行政事业单位国有资产统计告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。