房地产绑架经济之殇

　　

　　　
过去的2009年，再度显示了房地产在中国经济中的支柱地位，10万亿信贷资金的发放，无法统计有多少流入了房地产行业，但就像许多“经济学家”说的，房地产作为支柱行业，房地产带动GDP的能量是非常巨大的，不完全统计受其影响将拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉家用电器，甚至可以一直拉到窗帘、纺织品。　　

　　

　　2008年世界经济环境开始恶化，2008年房地产市场的萎靡，对中国经济造成极大冲击，房子卖不掉，工地开工率下降，钢筋水泥产能过剩，众多建筑工人失业，一些别有用心的经济学家，鼓吹房地产也对中国经济发展的重要性，似乎只有更加大力支持房地产业的发展，中国经济才能获得快速发展，换句话说房地产绑架了中国经济。　　

　　

　　进入2009年世界经济环境仍未见好转迹象，为促进经济发展，国家制定了4万亿拉动内需的投资计划，许多地方政府，在出口不畅、支柱产业面临严重危机的情况下，为实现保8的目标，将目标转向房地产业，纷纷出台宽松房地产政策，希望能借助房地产的拉动力，带动经济发展，完成GDP增长目标。一些急功近利的政府官员更是以推动房地产业为主要GDP的增长手段。　　

　　

　　房价上去，销量增加，对政府官员、开发商有百利无一害，住房成交量增加，政府获得的税收大大增加，开发商的利润成倍增长，房价上升，土地市场自然水涨船高，土地拍卖收入可是政府财政的重要收入。想通这些，就知道怎么做了。　　

　　

　　首先鼓吹房地产发展的重要性，从中央寻求政策上的支持，有了政策支持后，政府就可以进行地方扶持，银行就可以进行大量放贷，10万亿信贷资金大量涌入市场，再加上4万亿经济扶持，这些资金流入市场，对整个经济的刺激作用立竿见影。　　

　　

　　所以在2009年，我们看到房地产市场迅速实现V型反转，首先是房价连创新高，2009年，北京商品房均价2009年全年涨幅达到了73.5%，二手房均价全年涨幅达到58.4%，这是十年来北京房价涨幅最高的一年。而上海的楼价升幅已超过了60%，深圳更达90%。

　　

　　随着房价的上涨，我们看到从4月份开始，地价开始飞速猛涨，数据显示,2009年1月1日至12月22日，土地出让金收入前五位的城市分别是：上海、北京、杭州、天津、广州。五城市中，上海排名第一，北京排名第二，土地收入均超过900亿元。其中，前四个城市的土地平均溢价率均在60%以上，上海溢价率最高，达到105%。　　

　　

　　2009年北京商品房成交额达3955.2亿元，二手房成交总额了3147.7亿元。居民全年用于购房的总消费额达到了7100多亿元。　　

　　

　　而预计北京2009年全年经济增长9.6%左右，达亿元。两者相比之后，居民住房消费与GDP总额的比值竟达到了62.6%。　　

　　

　　数据显示房地产对GDP的贡献不可谓不大，一季度我国GDP同比增长6.1%，二季度我国GDP同比增长7.9%，三季度我国GDP同比增长8.9%，而这些数据增长的同时，也是房地产迅速回暖，同时价格急剧攀升的时期。　　

　　

　　多么恐怖的数据，GDP的增长完全是房地产的功劳，多么可悲。　　

　　

　　可以说2009年房地产正是像许多相关利益获得者希望的那样捆绑着中国经济前行。最终的结果必然是泡沫破裂，大量信贷资金收不回来，房子建起来没人住，国企天价拿地导致投资亏损，外资乘虚而入，合作吞并大行其道，而且目前市场上60%的规模房地产都是外资在背后支持拿地，2007年高位拿地的大型房企后面出现的像摩根、淡马锡等财团，随着如今国企的介入这些土地得以解套，可以说受外资的鼓动，国企也疯狂进入，不得不说这是一种受利益驱使下的疯狂，只是疯狂后受伤的是国家的金融、国企的沦丧、众多真正需要住房的善良百姓。　　

　　

　　难道要发展经济就不能调控房地产吗？难道老百姓就一辈子都要住不起房吗？难道我们就只能看着房地产这个泡泡越吹越大，眼睁睁看着他破灭吗？　　

　　

　　国家正在不断调控，也在逐步转变策略，2009年下半年提出的重点建设经济适用住房和廉租房，将作为今后政府工作的重点，就是针对房地产绑架经济的现象提出的解决办法。不过政府的出发点是好的，不过到了各级地方政府，政策的执行就变味了。　　

　　

　　商品房和经济适用住房对经济拉动的最大区别就是商品房有土地拍卖收入，而这正是各级地方政府最大的财政收入，而且在各类商品房开发运作中名目繁多的收费，也是财政收入的重要补充，而经济适用住房用地仅仅需要缴纳3%的土地出让金，费用之低天渊之别。试想如果目前市场销售的住房全是经济适用住房，同样能拉动钢筋水泥的生产，家装建材行业市场需求是不会减少的，等经济适用住房过了期限可以出售的时候，同样需要缴纳土地出让金，政府的财政收入一样可以获得保障，当然那时的政府已经换届，业绩就不属于目前当权的官员，这也是许多地方政府追求眼前利益的原因所在。　　

　　

　　而且国家的加大经济适用住房开发力度的政策，执行的如何笔者个人认为将打很大一个折扣，我们看看以往的经济适用住房开发说起，我们知道，各个地方的经济适用住房定价是不一样的，就说我们这个三线城市的情况，多层价格1700元/平米，小高层2200元/平米，其中的成本，在2006年以前（那时钢筋水泥还未涨价）多层不超过800元/平米，小高层不超过1000元/平米，（不要说不信，笔者曾见过商品房多层住宅建筑成本仅仅700元/平米的）加上土地出让金以及一些隐性成本，成本不超过1300元/平米，可以初算利润达到70%，当然这不算很高，不过如果看到，在这个过程中开发商需要支出的仅仅是3%的土地出让金，以及财务成本（不超过开发总投入的1%），前期的工程施工可以由施工方垫资，以及后期银行贷款滚动开发，可以说开发商需要支出的费用不会超过总投入的10%，这样算来利润可是成倍计。利润一点不比商品房开发差，不过这是开发商获得的，而对于商品房开发，更大的利益获得者，是各级地方政府。　　

　　

　　而且2009年出台的地方新规，经济适用住房只能是本市户口者才能申，这无疑是继续以商品房为主要支柱产业的变相说法，让政府的调控政策无从执行。要知道城市住房的主力基本都是外来人口，他们有旺盛的住房需求，而市场上超高的房价已经远远超出他们的承受能力，一边是市场旺盛的需求，一边是相关利益集团，各伸其手，获取各自的利益。长此以往，房地产这个已经被妖魔化的怪物，将继续捆绑着中国经济前行，直到泡沫破灭。　　

　　

　　房地产作为经济带动的火车头，不是不能发展，而是重点往哪个方向发展。如果任由银行提供资金，国企炒地、个人炒房，最终大厦倒塌的时候受伤的是国家和中小住房百姓，迪拜就是现成的例子，因为国企的钱是银行放贷的，土地不能实现收益的时候，只能用土地抵押由银行买单，说白了钱还是阿爷，只是从左口袋倒到右口袋而已，增长的是税收和GDP，老百姓不会得到任何好处。　　

　　

　　炒房客更是早就在崩盘前将资金转了好几转了，现在已经开始从沿海城市转到内陆二线城市，下一步或许就到西部城市了，资金所到之处，房价飞涨，让真正购房的群体背负不能承受之重。他们仅仅支付首付而已，如果房市不能前行，留下未能还完全款的住房也是给银行的，这样的危机将带给中国的灾难胜过“2012”。　　

　　

　　笔者认为，应及早调整土地市场的拍卖制度，首先土地要由国家统筹调配，定好经济适用住房用地和市场化用地的比例，应该将60-70%的土地开发安排为经济适用住房（这需要根据各地的实际居住要求制定），而市场化的住房可以让有实力的开发商参与土地拍卖，价高者得，建成高档社区、豪宅，满足有需要改善居住条件的那部分人们，对于这种稀缺产品，中国历来不缺少追捧者。　　

　　

　　其次，选择有责任心的企业进行经济适用住房的建设，严格监管杜绝偷工减料的豆腐渣工程，不是因为带了“经济”两个字就连施工及配套都经济了，可以适当增加申购的价格，政府可以制定几种建设标准，让申购户根据自己的需要进行分区、分价格、分户型申购，满足社会80%人们的居住需求，如果经济能力有限，可以申购廉租房。　　

　　

　　另外对市场炒作行为严格控制，银行要严格监管贷款的实际用途，专款专户，严厉打击一些企业将贷款挪用的行为，同时通过二套住宅的物业税、高利率限制，让炒房仅仅是锦上添花，而不是火上浇油。　　

　　悲哉，如果政府能真正将政策执行以经济适用住房、廉租房为发展重点，不愁经济不能稳定增长！　　

　　

　　悲哉，如果各级政府职能部门能严格执行国家制定的调控政策，限制投机炒作的行为，这个社会会更加和谐！　　

　　

　　悲哉，如果开发商们能更多地为居住者考虑，用良心建房，而不是整天挖空心思偷工减料，百姓们会更幸福！