房价涨与降，全看政府是否与民争利？

政府是高房价的推手和受益者

土地使用权出让金由三部分组成，即土地补偿费、市政基础设施配套费和政府净收益。 2006年中国地方政府土地出让收入是7676亿元，而2009年这一收入高达1.59万亿元，同比上年增长60%。新华社报导说，此项收入的骤增归因为2009年中国房地产价格的大幅上涨。土地出卖的收入归地方政府所有的政策，成了地方政府的自留地和小金库。许多地方政府财政捉襟见肘，只能把土地出让金这种横财当做满足基本需要的救命钱。土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。环球财经报导，到目前为止，在改革开放的30年中，查遍了中国的所有行业，投入产出比和回报率最高的，是政府出让土地获取资金。也就是说以政府为引导的地产市场，土地拍卖使用权已成为政府发展建设的发动机。

政府除卖地收入外，与房地产相关的税费也是地方政府财政收入的主要来源。据2008年王超斌等10位全国政协委员的调研结论，房价过高与政府对房地产业课税过重关联密切，有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15%～20%，而这种税费已占到地方财政收入的30%～50%。今年参加两会的重庆市政协副主席陈万志代表说，据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。更为严重的是，部分项目的税费已占到房地产价格的30%—40%。税种设置繁杂、征收环节多，存在重复征税和多次收费问题，一定程度上推高了房价！”数据说明，地方政府已成为高房价的主要推动者和受益者。

房地产开发商从高房价中获取暴利

房地产业暴利一日不停，房价高涨则一日不止。在有关高房价调控的讨论中，有一个很奇怪的现象，就是舆论的枪口统一指向了政府，却很少有人针对获取了暴利的房地产开发商。

房地产开发商在高房价中赚了多少暴利？让我们回顾一下2007年7月南方周末的记者在调查深圳疯狂的房地产市场时的情景吧。记者在《房价暴涨，地产商称利润率高到让其不好意思》的报导中写道“从上海、北京到深圳、广州，庞大的资金将一个又一个城市席卷而下。下一个房价暴涨的城市是谁？何时才是尽头？ 一位开发商私下坦承，现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说，他们开发的高级住宅兰溪谷，近1100套房子以当下市值计算，已可买下整个伊利集团。伊利是中国最有价值的企业之一，一个楼盘的价值显然无法与之相提并论。这位高管感慨，不是伊利的价值低估了，就是楼盘的价值被高估了。”

政府真想降低房价，不可对房地产开发商的暴利熟视无睹。限制房地产行业的暴利，政府应该大有作为。

地产中介商的推波逐澜作用

十多年前内地的老百姓还不太清楚房地产中介公司是何物。如今在上海、广州、深圳的大街上，房地产中介公司已多过银行、米铺。房地产中介公司既起牵线搭桥的中间人作用，也承包开发商楼盘房产销售。房地产中介商靠赚取房价差价、佣金和手续费牟利。因此，如何助涨房价是房产中介公司每个业务代表的天职，火上浇油、唯恐天下房价之不涨是他们的一贯手段。高差价或高成交额意味着高佣金、高提成、高收入。曾有报导说上海有楼盘报价日涨数百元，这其中中介公司功不可没。据2007年7月12日的《南方周末》报导，深圳欢乐谷附近的“纯水岸”楼盘，卖出了一套单价7300多万的别墅，每平米价格高达14万元，“那栋别墅光佣金就挣了100万” 中介公司小姐说。100万可是中国普通百姓一辈子的梦想啊？规范房地产中介公司的“推波助澜”行为，有利于房价市场的稳定。

房地产业的畸形发展已绑架中国经济

2009年的高房价开始成为中国经济的噩梦，除了让GDP更好看之外，事实已证明畸形发展的房地产业已冲击到其它实体经济的正常发展。用媒体的话说是“中国经济被房地产绑架”。“深圳一个楼盘的市值可买下整个伊利集团。”这是房地产业的暴利和泡沫的真实写照。以国内大型企业为例，这些大企业深知办实业赚钱不易，因房地产业的暴利的诱惑，才敢于前仆后继投巨资到自己并不熟悉的房地产业。

原国家审计署审计长李金华说 “有些（大型国有）企业里，几个亿甚至几十个亿的投资，领导一句话就可以解决。。。，正是因为手上资金太过充裕，很多垄断企业通过建立财务公司进入金融领域，企业大量利润来自股市。”，“所以为什么那么多国有企业是地王！”

无独有偶，著名财经评论员叶檀称“ 央企资本大举进入房地产业，2009年12月4日经过169轮的竞拍，由中国远洋地产以48.3亿元竞得北京亦庄一块居住及配套项目用地，溢价率创下北京今年土地竞拍之最的467％；12月23日上海住宅市场中的地块大热门-新江湾城型2号地块以37.2亿元总价，由中国中建地产投得，这一地块的楼面地价每平方米高达32000元，创下当前中国住宅地块单价最高。北京和上海的两个之最，均为央企莫属。 中央在出台经济刺激计划以后，信贷投放加快，仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。笔者的几个房地产朋友说，这些贷款到了本不是房地产行业的国企以后，面对着企业产能的过剩，面对着商品的滞销，面对房地产的火爆，大批资金溜进房地产领域便是顺理成章的逻辑。”

设想一个企业家，面对如此暴利的房地产业和8亿件衬衫换一架波音飞机的服装加工业，你如何选择？这就不难理解，主打粮油的中粮公司有了中粮地产，招商集团旗下有了招商地产，格力电器公司有了格力地产。。。！2007年开始的金融危机的源头就是美国地产业，并以金融杠杆的放大效应为助力。经过2009年的房市暴涨，恐怕中国的房地产业已为金融业埋下了房贷的祸根？

房地产业的调控目标是回归到与其它行业平等的地位与合理的行业盈利率

2009年注定将是中国房地产业发展的一个历史性拐点。全国城市房价在连续10多年整体快速上升之后，房地产业需要重新进行调整定位。首先，因为房地产业对GDP的贡献大，对政府收入的贡献大，大到影响到其它实体经济的发展，大到政府担心房地产泡沫已绑架中国经济。其次，房价高涨已严重超出普通民众的购买能力，“用几代人的终身积蓄都供不起一套房”导致民怨沸腾，已影响到社会的和谐稳定。

政府现在既要调整产业结构，又要舒民怨解百姓购房之困。房地产行业的畸形发展，已影响到国民经济的平衡发展。政府对房地产行业的调控目标应该是使其回归到与其它行业平等的地位和合理的行业盈利水平。政府不能主要依靠房地产业卖地收税作为收入来源。政府应该统筹考虑经济均衡发展进行产业结构调整，加快建设低价房、廉租房解决中低收入阶层民众的购房和居住需求。

调控高房价的建议对策

有学者提出通过征收物业税等降低房价，这是头痛医脚的昏招。

高房价的主要获利者是政府和房产开发商，只有政府和房产开发商减利，增加市场房产供应量，房价才有可能下降。

对投机购房者，增加的任何税费最终都会变成房价而脱手。对普通购房者，增加的税费则是雪上加霜。结果只能是为给少数投机者治病，却让全体购房者吃药。真让人怀疑，这些学者是否是房产商的代言人？

房价调控实质就是政府、房产商减利，让中低层收入购房者受益。

房价调控的关键在于政府的主导作用、利用土地税收政策导向、鼓励开发商针对不同收入阶层提供高中低价房产、限制房地产行业的暴利，最终确保房地产业健康、稳定和可持续发展。以国人的智慧，共产党领导的政府只要想做没有解决不了的问题。

－政府要加快建设低价房、廉租房满足中低收入阶层民众购房和居住需求；

－政府应该从房地产卖地收入和税收中拿出部分资金反哺低价房和廉租房建设；借鉴新加坡和香港经验，如成立政府建设低价房和廉租房发展基金或发行债券；

－针对房地产商建设、销售别墅、豪宅、酒店式公寓、商品房、低价房、廉租房等不同房产，政府应制定不同的地价、税收、贷款等政策，达到抑制与扶持的行业导向作用；

－利用土地出售、税收、贷款等法规、政策等限制房地产开发商获取暴利；

－规范房地产中介公司行为，对“哄抬”房价者要予以处罚；

[ 仙湖光影 2010-03-09 ]